בתום הבחירות האחרונות לכנסת, האזרחים הישראלים שואלים את עצמם שאלה מרכזית אחת: האם יוקר המחייה ירד? התשובה הפשוטה לכך היא שיוקר המחייה יכול לרדת, אולם הרבה מכך תלוי בשוק הנדלן, שהיווה ומהווה את המאיץ הראשי של יוקר המחייה.
שני פיתרונות
יש שני צעדים משמעותיים ביותר שעל הממשלה לנקוט בכדי להוריד את מחירי הדירות והבתים בארץ. הראשון הוא הורדת המיסוי על תחום נדלן למגורים (מחירי קרקע, עלויות פיתוח, מיסי נדלן, היטלים ואגרות שונות). כיום, המיסוי שמוטל על קבלן הרוצה לרכוש שטח ולבנות עליו בניין, הוא מהגבוהים במערב. הורדת המיסוי – תוך עיגון בחוק, שהקבלן יחויב לגלגל לציבור את ההוזלה – בהחלט תביא להפחתה מיידית במחירי הדירות המוצעות לציבור, ובעיקר למעמד הביניים הנאנק תחת עול המשכנתא.
הצעד השני הוא הגדלת היצע הקרקעות המשווקות לדיור, על מנת להדביק את הפער בין ההיצע לבין הביקוש. יחד עם זאת, דרושה מעורבות ממשלתית גדולה יותר בשוק הפחות רווחי בתחום, שהוא דיור בר?השגה לשכבות הסוציו?אקונומיות הנמוכות. החלת פרויקטים ממשלתיים רחבי היקף לדיור בר?השגה, בעיקר בפריפריה, יביא לריווח גדול יותר של היצע הנדלן במרכז היקר וידאג לאנשים רבים, שבמצב הקיים אינם מסוגלים להחזיק דירה באופן ראוי.
בשתי הפעולות האלה הממשלה יכולה להוריד באופן ניכר את המחירים, מבלי לפגוע יתר על המידה במי שכבר רכש דירה בשנים האחרונות ועלול להפסיד כסף רב בעקבות רפורמות מרחיקות לכת בשוק הנדלן
שורש הבעיה
תחילתו של משבר הדיור החל בתקופת ממשלתו של אהוד אולמרט, לאחר שזו קיבלה החלטה אסטרטגית להפסיק את תכנון הדירות במרכז הארץ. כוונת המהלך הייתה להכריח את הציבור לרכוש נדלן בפריפריה ובכך להביא לחיזוקה. הבעיה היא שהמהלך יצר היעדר היצע בשוק הנדלן בארץ, ובשל כך, המחירים האמירו בעשרות אחוזים מאז, ללא פיתרון נאות מצד קובעי המדיניות.
מדוע? הסיבה היא פשוטה. אחד החוקים הבסיסיים בכלכלה קובע שמחיר של מוצר מסוים נקבע ביחס שבין הביקוש להיצע. כשיש הרבה ביקוש ואין היצע – המחיר עולה. ולהפך, כשאין ביקוש ויש הרבה היצע – המחיר יורד. ישראל של 2015 נמצאת בפער בין ביקוש גדל והיצע נתון, שלא מותאמים לצרכים המשתנים והגידול המאסיבי של האוכלוסייה – כשני מיליון תושבים ב?20 השנים האחרונות. אלה הובילו לשיא בביקוש בתחום הנדלן, בעוד היצע הדירות כמעט ולא גדל בשבע השנים האחרונות, באופן שידביק את הביקוש הטבעי.
המשמעות היא שיש יותר מתחרים על כל דירה ומגמת עלייה במחירי הדירות (ברכישה והשכרה) – עליית מחירים ממוצעת של כ?60% ברחבי הארץ מ?2008 ועד היום. בעקבות זאת, הנכס המיוחל הפך לנטל שהחל לתפוס יחס לא פרופורציונלי בהוצאות של רוב המשפחות בישראל. ובהינתן והמשק ייכנס להאטה, זה עלול להכביד על משפחות רבות שלא יוכלו להחזיר משכנתאות. ההשלכות עלולות להיות הרסניות עבור הבנקים והכלכלה בכלל.
שאלת האינטרס
לשר האוצר החדש תיווצר הזדמנות אמיתית לתקן את הכשל בשוק בנדלן. אמנם יש סל שלם של אפשרויות, אך כפי שציינתי בתחילה, ישנם שני מהלכים עיקריים שעל הממשלה לבצע.
לאור יכולתו המוכחת של ראש הממשלה לנהל רפורמות רציניות – קיצוץ הקצבאות, ועדת ששינסקי וחוק הריכוזיות – הוא יכול להתמודד עם כלכלת ישראל באופן שקול ואחראי. השאלה הגדולה היא האם לממשלה הנכנסת ולעומד בראשה יהיה אינטרס אמיתי להוריד את מחירי הדיור או להמשיך במצב הקיים?
תיתכן ירידת מחירים?
הנבואה ניתנה לשוטים, אך למרות משאלת הלב של חלק מהאזרחים, בשנים הקרובות לא צפויה ירידת מחירים, לדעתי. רק לממשלת ישראל היכולת האמיתית להשפיע על מחירי הדיור בישראל בשל שתי סיבות עיקריות: 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה והמדינה מקבלת כ?60% מכל שקל אחד בתחום הנדלן – באמצעות מיסים ישירים ועקיפים, עלויות קרקע ופיתוח.
בעת הזו, נראה כי הממשלה תטפל בחלקים באוכלוסייה שנדרש לסייע להם, בעיקר זוגות צעירים והדיור הציבורי. בשנת 2014, ניסו לטפל בנושא באמצעות תכנית מעמ אפס, שכללה בעיקר דירה ראשונה לזוגות צעירים, אך הציפייה לתכנית האטה את הביקוש, ולאחר נפילתה, הקונים שבו לרכוש דירות ו?2014 הסתיימה עם עלייה של כ?5% בממוצע ארצי.
יחד עם זאת, אין ספק כי ממש בימים אלו זהו הזמן לרכוש דירה להשקעה בישראל באזורי הביקוש, בעיקר תל אביב, שהוכרזה לפני מספר שנים כעיר עולם, ובערים הסובבות אותה: ראשון לציון, רמת?גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, רעננה ועיר ימים בנתניה. חשוב לציין גם את ירושלים ומודיעין הקרובה אליה, שבה החלה תנופת בנייה. כמו כן, לא ברורות עדיין תקנות המס החדשות, אך אין ספק ששיעורי המס בנדלן למשקיעים יהיו במגמת עלייה לתקופה הקרובה.
* האמור בסקירה זו אינו מהווה הצעה ו/או ייעוץ המתחשבים בנתונים ובצרכים מיוחדים כל לקוח, לרכישה ו/או ביצוע השקעות, פעולות ו/או עסקאות כלשהן, ואין בו משום המלצה ו/או חוות דעת ו/או תחליף לשיקול דעתך העצמאי.
