המס על רכישת דירת מגורים בישראל הוא פרוגרסיבי, ואף הוקל בשנתיים האחרונות. כשמדובר בדירה יחידה, ייקבע גובה המס לפי מדרגות של 3.5 ו-5 אחוזים. רכישת דירה שאיננה דירתו היחידה של הרוכש בישראל, כרוכה בתשלום מס גבוה יותר, אך ישנן דרכים חוקיות המאפשרות גם במצב כזה, לזכות במדרגות המס המופחת, למשל, אם הדירה הישנה תימכר בתוך שנתיים ממועד הרכישה של הדירה החדשה.
כיום, שלא כבעבר, זכאי גם תושב חוץ למדרגות המס המופחתות בעת רכישת דירה יחידה בישראל. במקרים מסויימים, העברת זכויות בדירת המגורים לקרוב משפחה עשוייה להיות פטורה ממס או ליהנות ממס בשיעור של 1/3 מהמס הרגיל.
בעת מכירת נכס בישראל חל על המוכר תשלום מס שבח – מס על רווח ההון שצבר כתוצאה מעלייה ריאלית בשווי הנכס בין מועד הרכישה למועד המכירה. בדירות שנרכשו משנת 2001 גובה המס מוגבל ל-20 אחוזים מהשבח, שלא כמו בעבר, אז נהג מס מקסימלי – 50 אחוזים. קיימים בחוק מספר פטורים, המאפשרים מכירת דירת מגורים ללא תשלום מס.
רבים חושבים בטעות כי אם מכרו דירה במהלך ארבע השנים שקדמו למכירת הדירה הנוכחית, הם אינם זכאים לפטור ועליהם להמתין עד שיחלפו ארבע שנים תמימות, אולם, כיום קיימות דרכים חוקיות למכור דירות בתדירות גבוהה יותר (כל עוד אין מדובר בעיסוק), תוך שימוש בפטורים מוכרים פחות. אחד הפטורים הוא פטור לדירה יחידה. התנאי המרכזי בפטור זה הוא שהמוכר לא היה בעלים של יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת בארבע השנים שקדמו למכירה, ושהמוכר ביצע את המכירה הקודמת תוך שימוש בפטור אחר.
פטור נוסף הוא פטור הניתן במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בתנאי שהמוריש היה יכול למכור את הדירה גם הוא בפטור. מכירת דירה כזו איננה נכנסת למניין דירות המגורים כך שאדם יכול למכור את דירתו ואת הדירה שקיבל בירושה בזו אחר זו. בחוק
קיימים תנאים נוספים לפטור ממס על דירה שהתקבלה בירושה.
קיימים גם מקרים בהם העברת זכויות בדירת מגורים איננה נחשבת למכירה ולא באה במניין הדירות לצורך מס. לדוגמא – העברה של נכס מאדם לבן זוגו או לילדיו הנעשית אגב הליך גירושין. גם העברת נכס ללא תמורה (במתנה) מיחיד לקרוב משפחתו (המוגדר בחוק), פטורה ממס שבח. במקרים כאלה, המקבל לא יוכל למכור את הדירה שקיבל תוך שימוש בפטור באופן מיידי אלא לאחר תקופת המתנה (תקופת צינון) שבין שנה לארבע שנים.
נושא המס על עסקאות מקרקעין מורכב, ולא ניתן לצפות מאדם מן היישוב להכיר את כל נבכי הנושא. אולם די בעצם הידיעה שקיימים מסלולים רבים ומגוונים, שבאמצעותם ניתן לתכנן את ביצוע העיסקאות באופן מושכל וחסכוני, כדי להסיר את החסמים המדומים המונעים ביצוע עיסקאות, ולהביא למזעור הוצאות מס נלוות.
*הכותב הינו בעל משרד עורכי דין בישראל המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ומנהל פורום מקרקעין ונדלן של nrg מעריב.
08-971-4613; 050-866-4844;
