ישראל, כידוע, נמצאת באזור קו השבר הסורי?אפריקאי המועד לרעידות אדמה עתידיות. כדי להיערך לתרחיש זה, הממשלה החליטה על תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים הידועה בשמה – תמא 38. מטרתה העיקרית של התכנית היא חיזוק יסודות המבנים בכדי שיעמדו בפני רעידת אדמה, ובמסגרתה, הותקנו תקנות הקובעות את חיזוק הבניינים.
תכנית תמא 38 מתייחסת למבנים שקיבלו היתרי בנייה לפני 1980, וזאת בשל העובדה שעברו שנים עד שתקן הבנייה 413, העוסק בבנייה העמידה בפני רעידות אדמה, יושם בפועל. תקן זה קובע כי על הבניין להיות מאוכלס, מעל 40 מר ולפחות בן שתי קומות. תכנית זו אושרה בשנת 2005 על ידי הממשלה ומשמעותה היא שדרוג חיצוני ופנימי של הבניין, חיזוקו ושיפור איכות החיים של דייריו. כל זאת, ללא תוספת עלות מכיסי הדיירים.
היתרון המרכזי שמקנה תכנית תמא 38 לדיירי הבית המשותף הוא השבחה של הנכס. התכנית מאפשרת לקבל אישור לתוספות בנייה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה. כמו כן, התכנית כוללת תוספת מעלית לבניין, הוספת מרחב מוגן דירתי (ממד) המהווה תוספת חדר לדירה, חיזוק קומת העמודים על ידי סגירתם לחדרים מה שמוסיף חדרים ומחסנים בקומת הקרקע, הוספת קומות נוספות לבניין, שיפוץ הלובי, החצר, החנייה, וכאמור שיפור עמידות המבנה בפני רעידות אדמה.
במשך שנים רבות, נמנעו בעלי נכסים בישראל מנקיטת פעולות לחיזוק מבנים. הסיבה העיקרית לכך היא העלות הגבוהה. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא תהליך הנדסי מורכב, שדורש השקעה של זמן ומשאבים, ושימוש בקבלנים בעלי ניסיון בתחום. תמא 38 נועד בדיוק להתמודד עם סוגיה זו. באמצעות דירות חדשות ותוספות בנייה נוצר הערך הכספי הנדרש לצורך העסקת קבלני תמא 38 מורשים.
חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה הוא פרויקט הנדסי רחב היקף, שנוגע בכל הקירות החיצוניים, בשלד הפנימי, ביסודות ובגגות המבנים המשופצים. זו עבודה המשפיעה על יסודות הבניין ולא רק על חזותו החיצונית. המורכבות הזו מחזקת עוד יותר את הצורך להשתמש אך ורק במנהלי פרויקטים מנוסים, שמבינים את המשמעות והאחריות הכרוכה בפרויקט שכזה.
תהליך תמא 38 כולל שלבים רבים; החל מבדיקה הנדסית מדוקדקת של המבנה, דרך בחירת שיטת השיפוץ המתאימה לבניין, הכנה של תכנית הנדסית ואדריכלית מתאימה על ידי צוות אנשי מקצוע מורשים, קבלת האישורים מהרשויות, וכמובן ניהול הפרויקט בשטח באמצעות אנשי המקצוע האיכותיים ביותר, כדי לוודא עמידה בתקן המחמיר של תמא 38.
הוספת דירות ללא הסכמת הדיירים
בינואר 2008, התקבל חוק המקרקעין התשסח 2008 (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). חשיבותו הרבה של החוק באה לידי ביטוי בהפחתת אחוז ההסכמה מכלל בעלי הדירות ובאופן מימוש תמא 38, הכולל הוספת דירות בבניין גם אם אין הסכמה של 100% מהדיירים.
החוק קובע כי במידה וישנה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבית המשותף, שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, הם רשאים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין. כך, המפקח יהיה רשאי לאשר מימוש תמא 38, למרות התנגדות של חלק מבעלי הדירות.
לסיכום, החוק שחוקק בשנת 2008 משפר במידה קטנה ולא מספקת את דרישת אחוזי הרוב למימוש פרויקט תמא 38, שכן, לפני התיקון נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות לביצוע הפרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה תוך העברת זכויות הבנייה ליזם או לקבלן. כרגע, ניתן אמנם לבצע את הפרויקט בהסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בלבד, אך יש צורך בהליך אישור המפקח על בתים משותפים. יזמים רבים אינם ניגשים לביצוע פרויקטים ללא הסכמה מלאה של 100% מהדיירים, שכן, הליך קבלת האישור אצל המפקח על הבתים המשותפים מכביד על קידום הפרויקט וגורם להוצאות ולסחבת במימושו.
* הכותב הינו בעל משרד עוד יעקב חגג ושות: בית פיילוט, רח יגיע כפיים 2, תל אביב.
+972-3-6962360
* כל הנאמר במאמר זה אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ מקצועי ו/או משפטי.
* כתבה שיווקית
______________________________
מלונות בלונדון
