אנחנו עושים בחיים שלוש החלטות גדולות ביותר: מתחתנים, מביאים ילדים ורוכשים נכס למגורים. לא תמיד בסדר הזה. על הראשונות אוכל לתת את המלצתי בפרטי, אבל במאמר הזה אסביר איך חיפוש המקום שתוכלו לקרוא לו “בית” יכול להיות תהליך מרגש וגם קצת מייאש לפעמים. משום שמדובר באחת מההשקעות הגדולות ביותר שתעשו בחייכם, לפחות מבחינה פיננסית, ברור שהתהליך דורש תשומת לב והבנה בסיסית. ריכזנו כמה טיפים מעולים שיעזרו לכם להבין מאיפה להתחיל ולמה לשים לב.
הגדירו את הצרכים
יש מי שמעדיף בית גדול ככל האפשר וחצר ענקית. יש מי שמעדיף אזור מרכזי בעיר וישמח לדירה קטנה. יש מי שרוצה גם וגם וגם… אז חשובה הגדרת הצרכים האמיתיים שלכם מבחינת מיקום וגודל בהתאם לתקציב הזמין. לפעמים במהלך הדרך נאלצים להתפשר על אלמנטים מסוימים והגדרת הצרכים תעזור לצמצם את האפשרויות ולקבל החלטה מושכלת בהמשך. הכינו רשימה הכוללת גם את הצרכים מהנכס עצמו וגם מהסביבה. קחו בחשבון מרחק נסיעה או גישה לתחבורה ציבורית, בתי ספר, פארקים ואפילו מקומות בילוי קרובים.
קבעו את התקציב
חשוב להיות ריאליים בהגדרת התקציב העומד לרשותכם. הדרך הראשונה לבחינת התקציב תהיה הערכה של המשכורת השנתית שנכנסת לבית, וממנה מורידים את כל ההוצאות השוטפות, כולל קניות בסופרמרקט, נסיעות, בגדים, חופשות, בילויים, מסעדות, מכשירים ניידים, בתי ספר וכד׳. אל תכללו את הוצאות השכירות בשלב זה, הוסיפו לרשימה מקדם בטיחות להוצאות נוספות של חשבונות וביטוח, ותבחנו מה הסכום שנותר לתשלום משכנתא.
בחרו אזור מגורים
אף על פי שרוב האנשים יבחרו לגור בקרבת משפחה או חברים, חשוב להשאיר ראש פתוח לבחינה של אזורים שונים שייתכן ויענו על הצרכים והתקציב שלכם טוב יותר מאשר לאנשים אחרים בסביבה שלכם. לכו לטייל ברכבת או ברכב באזורים שונים שעלולים להיות רלוונטיים אליכם, קראו על האזור ואולי תגלו עולמות חדשים.
בדקו את הנכס
מומלץ לבדוק את הנכס במהלך שלבי היום כדי לראות אם השכנים טובים ונסו אף לשוחח איתם כדי לדעת אם הדיירים האחרים שוכרים או בעלים (במקרה של בניין מגורים) ולברר על רעשים, בעיות, ניקיון וכל מה שאפשר ללמוד על עברו של הנכס. בנוסף, אם הנכס נמצא בבניין, יש לדעת לפני את מצב הליס (תקופת החכירה) וכמה שנים נותרו, ומה גובה התשלום של שירות הבניין לשנה (Service Charges). עוד נקודה חשובה היא לשאול, האם צפויים עבודות ושיפוצים בעתיד? כי לפעמים הסיבה למכירה היא עקב החלטה של בעל הקרקע או חברת ניהול הבניין לבצע שיפוץ בעלות גדולה. לסיום, בדקו מתי, למה וכמה נמכרו נכסים אחרים באזור או בבניין, משום שייתכן שישנם פריצות תכופות, דיירים לא טובים או עוד בעיות שהסוכן לא יספר לכם עליהם לעולם.
התכוננו מראש למשכנתא
מרבית האנשים ירכשו את הנכס שלהם בעזרת משכנתא או הלוואה בנקאית ועל כן חשוב להבין איזה מוצרים זמינים בשוק, מה העלויות המתלוות לקבלת המשכנתא והתשלום החודשי ובאיזה מסלול כדאי לכם לבחור. מומלץ לבחור סוכן משכנתאות בשלב מוקדם מאוד שיבדוק את המסמכים שלכם וייעץ בהתאם לנתונים הספציפיים שלכם. לסוכן המשכנתאות לרוב יש מגוון נרחב יותר של בנקים קטנים וגדולים הזמינים בפניו כדי להציע לכם את המוצר המתאים והזול ביותר.
בררו זכאות לתוכנית העזרה הממשלתית
בדקו את הזכאות שלכם לעזרה הממשלתית (Help to buy) אצל הסוכן בעירייה המקומית באזור שבו אתם מתמקדים. אף על פי שיש לתוכנית הרבה הגבלות על רכישה לצורך מגורים לתקופה של לפחות 5 שנים ועוד סעיפים קטנים אחרים, לרוב הזכאים זו יכולה להיות מקפצה טובה לקנייה כדי למקסם את ההון העצמי בשילוב שתי הלוואות בריביות נוחות; האחת, העזרה הממשלתית, והשנייה, משכנתא רגילה על שארית הסכום.
התקשרו עם סוכני תיווך
לאחר שבחרתם את האזור, הגדרתם את הגודל התקציב והבנתם את הדרישות מהנכס והסביבה, הירשמו אצל כמה סוכנויות מקומיות כדי לקבל עדכונים על נכסים מתאימים שיוצאים לשוק ובדקו מה יש להם זמין להראות לכם. ככל שתהיו ספציפיים יותר כך תחסכו זמן שלכם ושל הסוכנות, ותראו נכסים שבאמת מתאימים למה שביקשתם. אל תתפתו להצעות לראות נכסים יקרים מהתקציב שלכם (אלא אם הסוכן בוודאות יודע שיש מקום להתמקחות כדי להגיע לגובה התקציב שהגדרתם) ושימרו על קשר עם הסוכן כדי לבדוק אם יש נכסים חדשים שאולי עדיין לא מופיעים ברשימה. סוכנויות גדולות לרוב גובות עמלה גבוהה יותר מהמוכר, ולכן, אם יש נכס שמפורסם אצל מספר סוכנויות, בחרו את הסוכנות הממוצעת ולא דווקא את היוקרתית או הגדולה. ייתכן שבזכות עמלה נמוכה יותר שהם גובים יישאר לכם מקום למו״מ רחב יותר מול המוכר.
המלצה חמה: צרו כתובת אימייל רק בשביל החיפוש ואפילו רכשו טלפון זול עם מספר חדש המיועד לעסקה בלבד. אתם ממש לא רוצים שכל סוכנויות התיווך ישגעו אתכם לאחר הרכישה.
הכירו את תהליך הרכישה
אם תכירו את התהליך ותדעו למה לצפות, כך תוכלו לקדם את תהליך הרכישה – מהגשת הצעה ועד לקבלת מפתח – מהצד שלכם וגם מצד המוכר. כדאי לדעת, לדוגמה, מתי צריך לספק מסמכים ותעודות שיידרשו מכם להוכחת ההון העצמי, מקור הכסף, תעודות זהות וכד׳. אם ביצעתם את שלב הבדיקה מול יועץ המשכנתאות, ייתכן שרוב המסמכים לבקשת המשכנתא יהיו זהים לאלה שיבקש עורך הדין לאחר שהצעה שלכם תתקבל. בנוסף, יש לבקש להוריד את הנכס מהשוק אם ההצעה התקבלה ולבדוק האם המוכר נמצא תחת שרשרת רכישה שיכולה להפיל את העסקה במידה שהמוכר שלכם לא מצליח לרכוש את הנכס שהוא עובר אליו.
בצעו בדק בית יחד עם השמאות
לאחר שהתקבלה ההצעה שלכם על הנכס, השלב שהכי הרבה מרמז על התקדמות בזמן טוב הוא שמאות הנכס (Surveyor) על ידי הבנק המלווה בזמן סביר (שבוע-שבועיים). כאמור, מדובר בהשקעה גדולה במיוחד ולכן בשלב זה מומלץ לבקש מהבנק בתוספת תשלום לבצע בדק בית נרחב שיכלול את המצב הפיזי של הנכס, כולל מצב הגג, הצנרת, חשמל, ביוב, ביגוד קירות ועוד. שווה להשקיע כמה מאות ולדעת בדיוק מה קונים. חשוב לא להיבהל מהדו״ח, כי בכל נכס יש הערות ואזהרות של השמאי ורובם נוהגים להחמיר. אבל כן כדאי להבין מול מה אתם עומדים.
בחרו היטב עורך דין
ברגע שהגשתם הצעה לסוכנות והיא התקבלה, תידרשו לספק את פרטי העו״ד שייצג אתכם בתהליך. כדאי למצוא מישהו כזה בשלבים המוקדמים ולנהל איתו שיחת היכרות כדי להבין אם הוא מתאים לצרכים שלכם. לא בהכרח הכי זול זה מה שצריך להנחות אתכם אלא ניסיון, המלצות ואפילו היכולת שלכם להבין את סגנון הדיבור שלו/ה. הרי העו״ד יהיה זה שייבחן עבורכם את הרישום החוקי של הנכס וייתן לכם את המשוב לפני חתימת החוזה על הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. הוא זה שיצטרך להסביר לכם את החוקיות המשפטית של הקרקע, של רישום הנכס ברשם המקרקעין, אם יש עיקולים כנגד הנכס, זכויות גישה או בנייה ועוד.
קחו בחשבון את השיפוצים
כמעט כל נכס שתיכנסו אליו ידרוש התאמות לצרכים ולסגנון החיים שלכם. לפעמים מדובר בתיקונים קלים וקוסמטיקה, ולפעמים הנכס מיועד להשבחה או הרחבה וידרוש מכם תכנון מקדים לתהליך ולהוצאות שיבואו בהמשך לקבלת המפתח. בקשו ייעוץ בתשלום מקבלן, אדריכל או מעצב פנים שיוכלו לתת הערכה גסה לעלויות השיפוץ שתצטרכו לקחת בחשבון. אם מדובר בשיפוץ אינטנסיבי הכולל הרחבות, קחו בחשבון גם את הזמן להכנה ולהגשה של תוכניות לעירייה והזמן שתידרשו להמתין לפני שתוכלו להתגורר בבית. תמיד השאירו מקדם ביטחון של מספר חודשים כדי שתוכלו להתארגן מהמקום שבו אתם מתגוררים כרגע.
עקבו אחר הזמנים
צריך להבין שרכישה לוקחת זמן – לפעמים כמה חודשים. חשוב לעשות בדיקה קלה בכל יום שישי עם הסוכן, מנהל המשכנתא והעו״ד כדי לקבל פידבק היכן אתם נמצאים ולשמור את העסקה חיה.
לסיום
הגיעו שוב לביקור בנכס לפני סגירת העסקה על מנת להסכים ולראות שהכל באמת כפי שסוכם ושאין הפתעות שהוסתרו מכם רק בזמן הפגישה. בהצלחה!
