חוזה השכירות הוא הסכם בין בעל בית לבין דייר, בכתב או בעל-פה, שמאפשר לדייר לחיות בנכס כל עוד הוא משלם שכר דירה ומציית לחוק. ההסכם גם קובע את התנאים המשפטיים שחלים על השכירות. קיימים שני סוגים עיקריים של חוזי שכירות; הראשון הוא חוזה לזמן קצוב (Fixed-term) והשני הוא תקופתי (Periodic) שנכנס לתוקף משבוע לשבוע או מחודש לחודש. החוק קובע את הזכויות והחובות שחלים על בעל הבית ועל הדייר, אם בכפוף לחוזה השכירות ואם בהיעדרם מההסכם. הזכויות והחובות שחלים על הצדדים חייבים להיות הוגנים.
חוזי השכירות הנפוצים ביותר בבריטניה הם מסוג שכירות קצרה מובטחת (AST – Assured Shorthold Tenancy), ומרבית החוזים החדשים הם כאלה באופן אוטומטי. שלושת התנאים הבסיסיים בחוזים אלה הם: הנכס המושכר הוא בבעלות פרטית, הנכס משמש כמקום המגורים העיקרי של הדייר ובעל הבית עצמו אינו מתגורר בנכס. חוזה שכירות לא יכול להיות מסוג זה אם השכירות החלה או הוסכמה לפני 15/1/1989, או אם שכר הדירה עולה על 100,000 לישט בשנה, או להבדיל, אם הוא פחות מ-250 לישט בשנה (בלונדון זה פחות מ-1,000 לישט בשנה). חוזים נוספים שלא יכולים להיות מסוג זה הם: חוזי שכירות עסקית או שכירות של מקום מורשה, נכס שמושכר כבית נופש לחופשות, או נכסים שמושכרים על ידי מועצות מקומיות.
לגור עם בעל הבית
קיימים סוגי שכירות נוספים, פחות נפוצים:
* שכירות מוגבלת או רישיון (Excluded Tenancy or Licence) חוזה שחל כשהדייר חולק מגורים עם בעל הבית, ובנכס יש חדרים משותפים, כגון מטבח, שירותים ואמבטיה. במקרה של פינוי, הדייר נהנה בחוזים אלה מהגנה מוגבלת בהשוואה לחוזים הסטנדרטיים.
* שכירות מובטחת (Assured Tenancy) חוזה שנחתם בתקופה שבין התאריכים 15/1/1989-27/2/1997 יכול להעניק לדייר הגנה מפני פינוי.
* שכירות מוסדרת (Regulated tenancy) חוזה שהחל לפני ה-15/1/1989 עשוי להיות מוסדר. הוא מעניק לדייר הגנה רחבה מפני פינוי ומאפשר לו להגיש בקשה לשכירות הוגנת.
לאחרונה, ישנה עלייה בהשכרת נכסים בחוזים לטווח קצר (Short-let) או בחוזים להשכרה של הנכס לצד שלישי בתוך תקופת החוזה (Sublet). ברוב המקרים, השכרה לצד שלישי מהווה הפרה של החוזה, אלא אם החוזה מתיר אותה במפורש.
מה עושים כשהדייר מסרב להתפנות
לבעל הבית מותר להשכיר את הנכס גם לתקופה קצרה באמצעות חוזה AST, שיכול להיות לתקופה של בין חודש לשלוש שנים. החוזה הוא עדיין אותו חוזה סטנדרטי שבו מוגדרים תקופת השכירות, שכר הדירה, החבות בתשלום החשבונות שכלולים או לא כלולים בדמי השכירות ויתר הזכויות והחובות החלים על הצדדים. למרות שחוזה לטווח קצר הוא חוקי ותקף, אם הדייר מסרב לפנות את הנכס בתום התקופה שנקבעה בחוזה, בעל הבית אינו יכול לפנות אותו או לבקש מבית המשפט להתערב ולהחזיר לידיו את החזקה עד שיעברו שישה חודשים מתחילת החוזה (Six Months Fixed Terms). גם בחלוף שישה חודשים, יש לפנות אל הדייר בהודעת פינוי בכתב (Section 21) חודשיים לפני תאריך הפינוי.
כדי לצמצם את החשש שדייר יסרב לפנות את הנכס בתום חוזה לטווח קצר, ניתן לקבוע בחוזה שדמי השכירות לתקופה שמעבר למוסכם יהיו גבוהים יותר. שכירות גבוהה לדייר שאינו מפנה את הנכס בזמן היא גורם מרתיע ומספקת תמריץ לפנות במועד שנקבע. במרבית המקרים, די בהתניה כזו בחוזה, משום שגם אם העניין יגיע לבית משפט, סביר להניח שהדייר יצטרך לשלם את השכירות הגבוהה שנקבעה בחוזה.
* הכותב הוא מנהל נכסי נדלן בלונדון. למידע נוסף היכנסו לקבוצת הפייסבוק אני רק שאלה… נדלן:
* כתבה שיווקית
