הרעיון הראשון נוגע לנכסי מגורים לעומת מסחריים. יש תפיסה הטוענת כי בבריטניה ההשקעה בנכסי מגורים עדיפה על פני השקעה בנכסים מסחריים. תפיסה זו נראית מובנת מאליה, אך היא אינה תמיד נכונה. הנחה על רכישת נכסים מסחריים גדולה יותר מאשר האפשרות לרכוש נכסי מגורים בהנחה. בנכסים מסחריים קיימת גם האפשרות לחתום על חוזה שכירות ממושך, לאורך שנים – משלוש ועד 20 שנה. חוזה זה מבוטח על ידי ערבויות בנקאיות, מה שמעניק ביטחון רב יותר להשקעות אלו.
בהתאם לתנאי החוזה, דמי השכירות נבחנים באופן קבוע, ולעיתים מחירם עולה בהתאם למדד הצרכני (ה-CPI) או בעקבות גידול בהיקף השוק. חוזי שכירות מסחריים כוללים הגנה נוספת עבור בעל הנכס בשל סעיפים מפורטים כמו תחזוקה שוטפת וניהול הנכס. שוכרים מסחריים מבינים את חשיבות התחזוקה יותר מדיירים בבתי מגורים, ומשום שמצבו ומראהו של בניין המשרדים בו הם פועלים חשוב לפעילותם העיסקית.
אך אין זה אומר שנכסי מגורים אינם מהווים אופציה להשקעה ישימה. ישנן הטבות ייחודיות, אותן ניתן לקבל בהשקעה זו, הכוללות מתן פיקדון צנוע יותר ותשלום ריבית נמוכה יותר. אומנם השכירות קצרה יותר אך קל יותר להבטיח חוזי שכירות, ואחוז הדרישה גבוה יותר.
בין אם בחרתם להשקיע בנכס מגורים או בנכס מסחרי, עצתי היא שככל שתחקרו את מצב השוק כך השקעתכם תהיה בטוחה יותר. כיום, לנכסים מסחריים יש פוטנציאל רב יותר לצבירת רווחי הון, משום שהמחירים הופחתו בצורה משמעותית, בממוצע של כ-35 אחוזים מאז שנת 2007. ואם לא די בכך, מחירי ההשכרה נשארו חזקים באופן יחסי, מה שנותן תשואה גבוהה יותר. אף על פי שכיום ההיצע של נכסים מסחריים נמוך, עדיין אפשרי למצוא נכסים עם חוזי שכירות ארוכי טווח ודיירים רצויים.
תפיסה מוטעית שנייה נוגעת להשגת מימון בנקאי בבריטניה. ההנחה היא שזהו עניין פשוט יחסית, אך זו הטעות הרווחת, במיוחד לגבי הקלות בה ניתן להשיג תנאים מסחריים. המציאות מוכיחה אחרת – זהו תהליך מסובך ומורכב הדורש ניהול קפדני ויחסים טובים עם מוסדות פיננסיים בריטיים ברבדים שונים. ניתן להבין מדוע משקיעים חושבים כך, שהרי במהלך חמש השנים האחרונות, לפני המשבר הכלכלי, בנקים בבריטניה נתנו הלוואות כמעט ללא הבחנה והציעו שפע של משכנתאות.
כיום, מעניקי ההלוואות זהירים מאוד ומחמירים בדרישותיהם ממשקיעים המבקשים מימון. הם יבחרו רק את הלווים שרמת הסיכון לגביהם נמוכה ביותר. המלווים הפחיתו במידה ניכרת את מספר המשכנתאות המוצעות, בייחוד את אלו שכללו פיקדונות נמוכים. עניין זה גרם קושי רב למשקיעים זרים, במיוחד לאלו שלא היו להם הישגים בעבר בתחום זה בבריטניה.
אומנם בנקים רבים דורשים ערבויות אישיות ממשקיעים, אך אלו המעדיפים שלא לספק עירבון אישי יוכלו לעקוף זאת על ידי שימוש בשירותי חברות השקעה. לווים רבים פונים לבנקים פרטיים, דרך אותן חברות השקעה, שם הם יכולים להשיג משכנתא במחירים תחרותיים. במקרים רבים, אותם בנקים פרטיים ידרשו מהמשקיע לפתוח אצלם חשבון כחלק מהתנאים.
בנוגע לתנאים מסחריים במימון בריטי – הם נקבעים על סמך חוזקו של המשקיע או של הנכס עצמו, כלומר, של הדייר ולמשך כמה שנים נחתם חוזה השכירות עימו. תפיסה מוטעית אחרונה טוענת כי התשואה מנכסים בריטיים היא גבוהה, בייחוד במרכז לונדון, בעקבות הירידה במחירי נכסים. אך למעשה התיקון המהיר שבוצע בערכי שוק הנכסים המסחריים גרם לעלייה בתשואתם ובנוסף להיחלשותו של הפאונד, שוק זה הפך אידיאלי ואטרקטיבי למשקיעים זרים.
עפ הנתונים, מחירי נכסי מגורים הוזלו ב-20 אחוזים לערך מאז 2007 וכעת, התשואה בלונדון היא כ-5 אחוזים – שיעור נמוך יחסית. למרות ששוק המגורים בתל אביב, לדוגמא, עומד על 3.5%. התשואה על נדלן מסחרי בבריטניה הגיעה לשיא של 7.7 אחוזים ביוני 2009, הגבוהה יותר בשלושה אחוזים מאשר שנתיים קודם לכן. בעוד שבמיקומים מרכזיים בלונדון, עם דיירים אטרקטיביים, התשואה היא בדרך כלל בטווח של 6-7 אחוזים.
שוק הנכסים הבריטי עדיין חי ובועט, וההתעניינות של משקיעים זרים נותרה חזקה. במקרים רבים תנאי ההשקעה הם למעשה טובים יותר ממה שאתם חושבים.
* האמור בסקירה זו אינו מהווה הצעה ו/או ייעוץ המתחשבים בנתונים ובצרכים מיוחדים של כל לקוח ואין בו משום המלצה ו/או חוות דעת ו/או תחליף לשיקול דעתך העצמאי.
*הכותב הוא מנהל השקעות בכיר בחברת EK Capital Ltd, המתמחה בהשקעות בעסקי הנדלן בלונדון.
טלפון: 07957-576-996
אימייל: info@ekcapital.co.uk
