כחלק מהמאמצים להורדת מחירי הדיור בישראל, פעל משרד האוצר להעביר בכנסת מספרי תיקוני חקיקה הנוגעים, בין היתר, למס השבח – מס החל על מוכר נכס. בטור הקודם התמקדנו במי שעליו מוטל תשלום המס וכיצד הוא מחושב, ובטור הנוכחי נשים את הדגש על המקרים שבהם הוא חל.
החל מחודש ינואר 2014, אדם המחזיק דירת מגורים אחת זכאי לפטור ממס שבח. זאת בתנאי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל, שהוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מהיום ששימשה כדירת מגורים, ושבתקופה זו לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח.
דירת מגורים מוגדרת כדירה שבנייתה נסתיימה ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. בפסיקה נקבע, כי דירה המחוברת לתשתיות, כמו חשמל ומים, ושיש בה חדר שירותים, מקלחת מטבח וחדר שינה – היא דירה המיועדת למגורים. אדם המחזיק ביותר מדירה אחת אינו זכאי לפטור ממס שבח, ובמקרים מסוימים, יהיה זכאי לחישוב מס לינארי המפחית משמעותית את שיעור מס השבח, כפי שצוין בטור הקודם (בגיליון 227).
יש לשים לב, כי במונח דירת מגורים הכוונה היא לדירה בנויה. אדם הרוכש דירה מקבלן שבנייתה טרם נסתיימה, מניין 18 החודשים יחל רק בסיום בנייתה וקבלת טופס 4 (אישור מעת הרשות המקומית על גמר הבנייה). כאן כדאי להדגיש, כי אדם שבנוסף לדירת המגורים שלו, יש לו בעלות חלקית בדירה העולה על 1/3 ממנה ייחשב כמי שבבעלותו שתי דירות.
אדם שירש דירת מגורים והיא אינה דירתו היחידה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה, ללא תלות במספר הדירות שיש לו. גם לחריג זה יש תנאים שצריך לעמוד בהם כדי ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירתה והם:
א. על המוכר להיות תושב ישראל.
ב. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
ג. לפני פטירתו, היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד.
ד. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
הורה שירש מבנו דירה לא יוכל ליהנות מהפטור האמור. ככל שהמוכר אינו עומד באחד מתנאים אלו תמיד יוכל לעשות שימוש בסעיפי הפטור האחרים במידה והם רלוונטיים.
כדאי לציין, כי כחלק מהניסיון להאצת מכירת דירות והגדלת היצע הדירות, משרד האוצר מגבש בימים אלו תיקון נוסף לחוק, לפיו, יורשי דירות יהיו פטורים ממס שבח, ובלבד שימכרו את הדירה שירשו בתוך שנתיים מפטירת המוריש. תיקון זה, במידה ויעבור בכנסת, יגרום ליורשים לחשוב פעמיים אם להשאיר את דירת הירושה בידיהם.
מס השבח הוא אחד הנושאים המורכבים בתחום מיסוי מקרקעין. דוגמאות אלו הן רק מקצת מהסוגיות הרלוונטיות, לכן רצוי להיעזר בייעוץ משפטי ולבחון כל מקרה לגופו.
* הכותב הינו בעל משרד עוד יעקב חגג ושות: בית פיילוט, רח יגיע כפיים 2, תל אביב.
+972-3-6962360
* כל הנאמר במאמר זה אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ מקצועי ו/או משפטי.
* כתבה שיווקית
