השקעות מתחת לפטיש

קול הישראלים בבריטניה

הורידו כאן את הגיליון הדיגיטלי האחרון של מגזין עלונדון

(10/04/20- 08:23)

מחפשים אירועים ישראליים בלונדון ובבריטניה? פתחו את יומן הקהילה!

(04/09/19- 10:10)
ישראלים בלונדון ובבריטניה, נדל"ן בלונדון, תוכן מקדם
10:45 23/07/20

השקעות מתחת לפטיש

השקעות נדל"ן: העתיד נמצא לפי כל הדיווחים בצפון אנגליה ובמיוחד בליברפול. אפילו תקופת הקורונה לא עצרה את חברת "לב פרופרטיס" והיא רק מרחיבה את הפורטפוליו האישי שלה ושל לקוחות רבים מישראל, שנהנים מהשקעה במחיר סביר עם תשואה נהדרת ברכישה דרך מכירה פומבית. ״אין דבר כזה, זמן שהוא לא טוב לרכוש״, מסבירים בעלי החברה, אורית וחן לב

נדל"ן בבריטניה: השקעות עם חברת "לב נכסים"ברת
"יש לנו עשרות משקיעים צעירים בני 21 ומעלה, שמבינים שכדי לבנות עתיד כלכלי בטוח, הם צריכים להתחיל להשקיע מוקדם". חן לב, מבעלי חברת "לב נכסים"

חן ואורית לב הגיעו ללונדון בשלהי 2003, לאחר שאורית קיבלה תפקיד כמנהלת נכסים בחברת נדל״ן גדולה בלונדון, עם סיום שירות בצבא קבע כהנדסאית אדריכלות וכמנהלת פרויקטים במרכז בינוי בישראל. חן הצטרף למשרד כמנהל השכרות וניהול נכסים, ומשם הם סללו את דרכם והתבססו כחברת נדל"ן מובילה, תוך יצירת שותפויות וביצוע רכישות דרך מכירות פומביות, במקביל לעבודתם כמנהלי נכסים בחברה בה עבדו. "עבדנו שם יותר מ-10 שנים, רכשנו נכסים, חקרנו ולמדנו את עולם הנדל״ן, ונשארנו ביחסים נהדרים עם המנהלים", מספר חן.

מתי פתחתם את החברה "לב פרופרטיס"?

"פתחנו בשנת 2016, בעיקר לשם הרחבת הפורטפוליו האישי שלנו, כאשר 'לב נכסים' לניהול השכרות, וחברת 'ממילה' לאדריכלות ועיצוב פרויקטים, משמשות חברות-בת. לפני קצת יותר משנה, פתחנו חברה נוספת, 'לב בוטיק', שמתעסקת בהשבחות של פרויקטים גדולים וניהול נכסים מעוצבים להשכרות קצרות טווח – 'הולידיי הום'. אנחנו משתדלים לתת מענה של one stop shop והמשקיעים אוהבים את זה".

איך מתחלקת העבודה ביניכם?

"אורית ואני הם הבעלים היחידים של כל החברות, וכל אחד מאיתנו משמש מנכ״ל בפועל. אני עובד מול המשקיעים ומנהל את צוות ההשכרה וניהול הנכסים. אורית עוסקת באדריכלות, תוכניות ואישורי בנייה מול העיריות – כולל פיקוח על הקבלנים, השיפוץ והעיצוב".

בתמונות למעלה: נכס בליברפול שנרכש במכירה פומבית אחרי השבחה

המודל שלנו מצליח, כי הוא מכיל את כל העלויות הנלוות לעסקה
במה אתם מתמחים?

"אנחנו מתמחים ברכישה של נכסים דרך מכירות פומביות, בעיקר נכסים הדורשים שיפוץ מאסיבי, נכסים מעיזבון, מכירה של העירייה, בנקים הלוקחים חזקה על הנכס, או נכסים בבעלות פרטית שחייבים להימכר מהר. זה תחום נדל״ני לא פשוט ויש בו סיכונים אם לא יודעים לבדוק היטב מה קונים. אנחנו מבצעים עבור הלקוח/משקיע בדיקות מקיפות של מסמכים, מצב הנכס ותכנון מקדים לפעולות הנדרשות להשבחה. המודל שלנו מתבסס על רכישת נכסים מתחת למחיר השוק, ולייצר ללקוח הזדמנות לעסקה יזמית אמיתית, תוך 14 – 28 יום מתאריך הקנייה עד לקבלת מפתח, כולל שיפוץ והצגת הנכס להשכרה. המודל שלנו מצליח, כי הוא מכיל את כל העלויות הנלוות לעסקה, ויש לא מעט, כגון עמלות עורך דין, מס רכישה, תוכניות אדריכלות, ביטוחים וריהוט שאינם נכללים במחיר הנכס בשוק הפתוח".

מי הלקוחות שלכם?

"90% מהלקוחות שלנו הם ישראלים מישראל, השאר הם ישראלים החיים באנגליה בפרט ובאירופה בכלל, או לקוחות שהגיעו דרך ישראלים מקומיים. בתחילה, מרבית קהל המשקיעים שלנו היה בגילאים 45 – 75 והיום יש לנו עשרות משקיעים צעירים בני 21 ומעלה, שמבינים שכדי לבנות עתיד כלכלי בטוח, הם צריכים להתחיל להשקיע מוקדם ככל שניתן. יש לנו גישה שונה לכל קבוצת גיל, וצוות עובדים שמתמחה בבניית אופרציה אינטרנטית, תוכנות ניהול ומערכות שיווק מותאמות לקוח".

איך מתנהלות מכירות פומביות בזמן הקורונה?

"כאשר שוק הנדל"ן בבריטניה נעצר עקב הקורונה ולא התאפשר לראות או למכור נכסים בשוק הפתוח, המכירות הפומביות המשיכו להתנהל באונליין כרגיל, עם אפשרות לקחת מפתח ולראות את הנכס, וההתמחרות התבצעה אונליין, ממש כפי שהיינו מתמחרים באולם בזמנים רגילים".

בזמן הקורונה המכירות הפומביות המשיכו להתנהל באונליין כרגיל. עיצוב פנים של חברת "ממילה"

לעיר ליברפול יש עתיד מזהיר עם תשואות טובות
מדוע בחרתם להתמקד בליברפול?

"באמצע 2017, הבנו שלונדון ⁠— שבה עבדנו שנים רבות ⁠— מניבה תשואות מקסימליות של 6%. בנוסף, החיסכון הממוצע של לקוחות מישראל להשקעה הוא כחצי מיליון שקל, שלא הספיק לרכישות בלונדון. מצאנו שצפון אנגליה עוברת שינויים רציניים בהשבחה ופיתוח, הממומנים מכספי הממשלה. ליברפול נמצאת בשלבי ביצוע של פרויקטים רבים בעיר, כגון צי אוניות חדש בהשקעה של 400 מיליון פאונד, השבחה של אזור האיצטדיונים, בניית אצטדיון חדש לאברטון על קו המים, הרחבת שדה התעופה, ואינספור תוכניות בכל תחום, כולל תרבות ובידור, ורכבת מהירה מליברפול ללונדון בשעה ורבע במקום שעתיים וחצי. אנחנו מאמינים שלעיר יש עתיד מזהיר, לצד תשואות טובות שהתחילו ב-20% לפני שלוש שנים והגיעו היום לסדר גודל של 7% – 9%. מחירי הנדל״ן עולים, הפרויקטים מתקדמים ויימשכו עוד מספר שנים, ובסיומם המינוף העירוני ישלים את המינוף הנדל״ני. כמו כן, יש בליברפול חמש אוניברסיטאות, ולשנה הבאה נרשמו כ-200 אלף סטודנטים, מה שיעלה את הביקושים לדיור".

מה קרה בשלוש השנים האחרונות?

"הקמנו משרד במרכז ליברפול, עם 12 עובדים מקומיים מנוסים, ואנו מעסיקים 15 צוותים קבלניים שעובדים רק על הפרויקטים שלנו כבר שלוש שנים ברציפות. עד כה, רכשנו כמעט 400 בתים ומספר פרויקטים לבנייה חדשה, כולל פרויקטים אישיים שלנו. הגענו למצב שאנחנו החברה הגדולה ביותר למשקיעים ישראלים בליברפול, ורוכשים בכל סבב מכירות פומביות בין 15 ל-25 נכסים. גם בתקופת הקורונה לא הפסקנו לרכוש ולעבוד. עמדנו בהבטחות שלנו למשקיעים לגבי התשואה ועליית ערך הנכסים. רכשנו נכסים ברחובות שלמים ויצרנו מצב שאנו קובעים את מחירי השוק להשכרה, קנייה ומכירה. יש תכנון עירוני ואזורי אדיר, בכל מקום רואים את המנופים בפעולה והבנייה בשיאה. בימים כתיקונם, מרכז העיר תוסס ומלא אירועים, מסעדות וחנויות. קבוצת הכדורגל ליברפול זכתה באליפות אירופה והשנה אחרי 30 שנה היא זכתה באליפות הליגה שזה מחזק מאוד את תרבות העיר".

לאן מועדות פני שוק הנדל"ן בבריטניה בכלל ובליברפול ובלונדון בפרט?

"אני לא צופה ירידת מחירים בליברפול, ככל הנראה עקב העזרה הענקית מהממשלה. לונדון כיום ירדה מעט במחירים בעיקר בשל מיעוט עסקאות והחששות מירידות מחירים פוסט-קורונה. נראה שלאור ההטבות הזמניות במס הבולים, לרוכשים יש יותר אינטרס לקדם רכישות עכשיו, ונראה שצפויה התעוררות בכמות העסקאות בזמן הקרוב".

"יצרנו מצב שאנו קובעים את מחירי השוק להשכרה, קנייה ומכירה". מבט אל העיר ליברפול

השכירות מהווה מקור הכנסה בטוחה ⁠— במיוחד בתקופת הקורונה
האם עכשיו זה זמן טוב לרכישה / למכירה?

"אני לא מצאתי עד היום תשובה טובה יותר להשקעה החל מ-85,000 פאונד (370,000 אלף שקל), שמניבה תשואה של בין 7% ל-9% בשוק שממשיך לטפס, ולכן אין זמן לא טוב לרכוש. אם התשואה טובה ויש הבנה ברורה שערך הנכס יעלה – העסקה משתלמת. את הנדל״ן דרכנו משקיעים רוכשים בראייה של שנים קדימה ולא לעסקאות לרווח מהיר. עשרות משקיעים מודים לנו כל יום בתקופת הקורונה. השכירות מהנכס שלהם מהווה מקור יחיד של הכנסה בטוחה להם ולמשפחה, אחרת הם היו נאלצים להשתמש בכל החסכונות שלהם בתקופה זו".

מה צריכים ישראלים לדעת בהשקעות בנדל"ן?

"שלא כל אחד יכול לקום בבוקר ולהחליט שהוא מלווה משקיעים… צריך להבין את השוק, את החוקים, ולדעת שהליווי לא נפסק עם הרכישה אלא מתנהל לאורך שנים. תבדקו שמי שמלווה אתכם רכש בעצמו נכסים במקום. אפשר לבדוק ברשם החברות companies house ונכסים ב-land registry ⁠— הכל זמין להורדה ובדיקה. מלווה משקיעים באנגליה חייב להיות מקומי. או כמוני, לבלות כמה ימים בעיר מדי שבוע. משקיעים חייבים להבין שהכסף שלהם צריך להיות מובטח, ולכן לא הייתי נותן כספים לחברה שאין לה חשבון נאמנות ללקוחות בבנק וביטוח של חשבון הלקוחות, כדוגמת ביטוח מחברת CMP".

כיצד אתם מגיעים לקהלים שלכם?

"מאות משקיעים מגיעים אלינו כבר שנים מפה לאוזן; לקוח מרוצה מעביר את זה הלאה. בנינו לנו שם בקהילה המקומית באנגליה, לא רק כיזמי נדל״ן אלא גם בכנסים, בהרצאות ובייעוץ. יש לנו קבוצת פייסבוק בשם 'אני רק שאלה…נדל״ן', העונה על כל השאלות בעברית. בנוסף, אני משמש בהתנדבות כיו"ר עמותת 'מנה-מאיר פנים' שתומכת בניצולי שואה ובמשפחות של נזקקים בישראל. אנחנו מביאים אמנים מישראל להופיע והכספים מועברים לישראל. זו הנתינה שלי חזרה לעולם, אני מאמין שהאנרגיה החיוביות של הנתינה – תמיד חוזרת".

מהי העיר הבאה להשקעה?

"המערך שהקמנו בלונדון ובליברפול הוא אופרציה רצינית וחשוב מאוד לתחזק את שני המשרדים והצוותים. ברור שיום אחד התשואה תהפוך לפחות אטרקטיבית, המחירים יהיו גבוהים ומשקיעים יפנו למקומות חדשים. אנחנו נישאר בלונדון ובליברפול עם מאות או אלפים של נכסים ומשקיעים שיש להמשיך ולתת להם את שירות הניהול וההשכרה, יחד עם הנכסים הפרטיים שלנו. נמשיך לתת את השירות הכי טוב וללא פשרות".

כמה מילים בנימה אישית?

"אני אוהב את השיח והחיבור עם אנשים וזה לא פחות חשוב מהעשייה הנדל״נית, ולכן נראה כי אמשיך לעשות את מה שאני אוהב עוד הרבה שנים, ולשמחתי, מכל הלב".

*** מעוניינים להשקיע בנדל"ן בבריטניה? צרו קשר עם חברת "לב נכסים": http://nadlan-london.co.il

בתמונות למעלה: מתוך עוד נכס בליברפול שנרכש במכירה פומבית אחרי השבחה

עלונדון - האתר לישראלים בלונדון, אנגליה, בריטניה והממלכה המאוחדת

מערכת האתר

מערכת עלונדון – האתר לישראלים בלונדון, אנגליה, בריטניה והממלכה המאוחדת.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *