התפיסה החדשה בתכנון בניה עירוני, ה-Mixed Use – תופסת תאוצה לנוכח הצפיפות בעיר המודרנית, ומאפשרת שילוב של מגוון שימושים בשטחי פיתוח סמוכים. למשל: קומפלקס המשלב שטחי מסחר ובילוי בקומת הקרקע, משרדים או חללים ציבוריים אחרים – כגון חללים לאירועים או לכנסים מעל, ודירות למגורים בקומות העליונות.
לעירוב שימושים בסביבה עירונית יש יתרונות תיכנונים רבים ובעיקרם דחיסת העיר למימדים קומפקטים הנוחים יותר לקנה המידה האנושי ויצירת קירבה בין חללי מגורים לחללים שימושיים המעניקים שירותים לתושבים. עיר קומפקטית ודחוסה היא לא רק יעילה יותר מבחינה כלכלית בניצול משאבים – אלא גם מייצרת עניין ומורכבות ברבדים עמוקים יותר של קשרים בין אנשים שונים – אחד מעקרונות העיר הבסיסיים. בניה זו מעודדת חזרה של דיירים למרכזי הערים לעומת פיתוח פרברים מה שמקל על בעיות תחבורה והתלות בתחבורה פרטית לשם הגעה למקומות העבודה בעיר.
רכישת נכס במסגרת פרוייקט המערב שימושים מכיל את היתרונות האלו, ואם ניקח בחשבון שמגמה זו הולכת ומתרחבת – הרי שזו גם השקעה טובה לעתיד. אולם, חשוב לשים לב למספר גורמים ש עלולים ליצור חסרון בולט ברכישה כזו.
איכות האוויר וריחות בכל הנוגע לעירוב שימושים ליד תעשיה זעירה, תחנות תדלוק או בקרבה יתרה לכביש סואן – כמו גם בתי אוכל בקומות נמוכות בפרוייקט בהן לא נעשה שימוש במסנני ריחות מתאימים – יש לדאוג לברר נתונים אלו מראש על מנת לא לסכן את ההשקעה בשל איכות אוויר ירודה או מפגעי ריח.
דרגות רעש במידה והפרוייקט משלב איזורי בילוי, מסעדות או מועדונים, יש לבחון מראש את שעות הפעילות ולוודא שנעשה תכנון זמני פעילות סבירים עם אפשרות אכיפה של דרגות הרעש. בתכנון המוקדם יעשה שימוש בחומרי בידוד מתאימים בין קומות המסחר והמגורים על מנת להקטין את השפעת גורמים אלו על הדיירים הפרטיים בקומות העליונות, אולם יש לוודא נתונים אלו. יש לקחת בחשבון פינוי פסולת ואשפה במקומות המסחר הנמוכות, – כיצד מאוחסנת הפסולת ומתי היא מפונה. פינוי פסולת בתכנון לקוי של הפרוייקט עלול להוביל למפגע תברואתי ומפגע רעש כאחד.
הדרך לשם בפיתוח שטחים עירוניים גדולים נעשים לרוב שינויים מרחיקי לכת במרקם הכבישים המובילים למתחם ובתוך המתחם עצמו – כשמדובר ביותר ממבנה אחד. נתיבי תחבורה ציבורית, כגון מיקום תחנות אוטובוס, עשויים להשתנות וכדאי לברר נקודות אלו מראש. בנוסף, בכל פיתוח עירוני בו יש יותר משתי יחידות דיור קיים צורך להתייחס כבר בשלב התוכניות הראשוניות לנושא החניה בקרב משתמשי המתחם. יש לברר איזו הקצבה תכנונית ניתנה למשתמשים הפרטיים והקבועים של הפרוייקט, כלומר לבעלי הדירות, לעומת המשתמשים המסחריים והמזדמנים של קומות המסחר, הבילוי, המשרדים או החללים הציבוריים האחרים. יש לוודא שהחניות הפרטיות מעוגנות בהגבלות חניה או אפילו נפרדות מהחניות ציבוריות על מנת למנוע עוגמת נפש בחיי היום יום. נושאי התחבורה והחניה הם קריטיים גם בפיתוח מבנים במטרה להופכם לפרוייקטים בעירוב שימושים.
חשוב לזכור שהעקרונות והמפגעים הפוטנציאליים שהזכרתי לא צריכים לגרום למשקיע הפוטנציאלי להימנע מהשקעה בנכס במיזם עירוב שימושים, אולם באים להדגיש עד כמה משמשות אלו נקודות חשיבה עקרוניות בזמן התיכנון ונקודות חשובות לבדיקה במהלך ההחלטה להשקיע בנכס זה או אחר.
