עד לפני מספר שנים כמעט כל מי שרצה להשקיע בנדלן, ניגש לבנק ולווה כסף. הבנקים היו מאד גמישים והלוו כספים בלי לבחון יתר על המידה את הטראק רקורד ((Track Record של הלקוחות. משבר ה- Sub-Prime שהחל בארהב בשנה שעברה, שינה את כללי המשחק אצל הבנקים שספגו הפסדים עצומים כתוצאה מהשקעות כושלות הקשורות למימון בשוק הנדלן האמריקאי. מקור המשבר אמנם בארהב אבל השפעתו, שעדיין איננה ברורה עד הסוף, היא עולמית.
בבריטניה נכנס השוק להאטה בשנה האחרונה. בנקים מרכזיים מפחיתים את סיכון החשיפה להלוואת משכנתאות ומשבר ה-Credit Crunch החל לתפוס תאוצה. הבנקים הפכו סלקטיביים יותר במתן הלוואות ובמקביל הם העלו את הריבית. במילים פשוטות, לא ניתנות הלוואות ללקוחות עם מאפייני סיכון גבוהים. המצב החדש הביא לירידה בביקוש לרכישת נדלן ועלייה במחירי שכירות הדירות. החשש של הבנקים באישור הלוואות הכניס את השוק לקיפאון.
כיוון שכללי המשחק השתנו, חברות ניהול הון מתקשות לספק ללקוחותיהן את הביטחון הנדרש. כאשר המטרה העיקרית של חברות ניהול הון היא לצמצם את הסיכון של המשקיעים למינימום – בתנאי שוק אלו של חוסר וודאות, חברות רבות לא מצליחות לספק את הסחורה, וחברות אחרות התחילו לפעול בשווקים בעלי סיכון נמוך יותר באירופה ובאסיה.
הפתרון שמצאה חברת ניהול ההון, סטנהאם ((Stenham, שהוקמה ב-1901, התבטא בהעברת עיקר פעילותה לגרמניה ובביצוע השקעות גדולות בסיכון נמוך גם בשוק היפני ובדרום אפריקה.
מאמרים קשורים
פול ארנסן, ראש מחלקת הנדלן של החברה, מספר: כחברה ותיקה הנותנת שירותים למעל אלפיים משקיעים אנו מחוייבים למציאת פתרונות אפקטיביים ללקוחותינו. אנחנו פועלים בשוק כבר מעל 15 שנה. בשלוש השנים האחרונות נסגר חלון ההזדמנויות שמאפשר יישום האסטרטגיה בה אנו נוקטים בבריטניה. בעקבות זאת, התחלנו לחפש שווקים מפותחים אחרים שיהוו יעד השקעה, כגון: גרמניה, שוויץ ויפן. חטיבת הנדלן של סטנהאם משקיעה כיום בנכסים עם שווי שוק של כשלושה מיליארד אירו בבריטניה, גרמניה שוויץ ויפן.
חברת סטנהאם מתבססת על ידע נרחב בתחום ניהול הון וניסיון רב במציאת פתרונות אפקטיביים ללקוחות בשוק דינמי וחסר וודאות כמו שוק הנדלן. לחברה משרדים בישראל, אנגליה, איי התעלה, דרום אפריקה,שותפות בשוויץ וייצוג באוסטרליה, בברזיל ובהודו.אנחנו מציעים ללקוחותינו תשומת לב רבה, דיסקרטיות ונאמנות לקוח. עם יותר מ6.5 מיליארד דולר הנמצאים בניהול שלנו – יש לנו מגוון רחב מאוד של מוצרים ושירותים להציע למשקיעים פוטנציאליים, מסביר ארנסן. אנחנו מלמדים את הלקוחות שלנו לפעול בהתאם לשינויים בשוק ולהסתכל על ההשקעה לטווח בינוני-רחוק. אם מסתכלים סטטיסטית על נכסים בטווח 20 השנים האחרונות, הרווח הממוצע הוא 10%-12% בשנה, כאשר 66% מהרווח מגיע משכירות, ורק 33% מהרווח מגיע מעלייה בערך הנכס. המטרה היא למקסם את שני כיווני הרווח – החזר רווח גבוה על השכירות, וקנייה בנקודת הזמן הטובה ביותר למקסום הרווח מעליית ערך הנכס.
שינוי התפיסה של הבנקים בפיזור הלוואות שינה גם את קהל היעד של חברות ניהול ההון. אנחנו מחפשים לקוחות עם ‘טראק רקורד’, טוב ויש המון לקוחות כאלו, הוא אומר. הבנקים מחפשים לקוחות שיש להם את היכולת לעמוד בהחזרים. המשקיעים יאלצו לשלם יותר לבנק ויקבלו מימון חלקי נמוך יותר באחוזים מערך הנכס (בעבר הסכימו הבנקים לממן 95% ואף 100% מערך הנכס לרכישה), אך עדיין אין זה אומר שהבנקים אינם מוכנים לממן רכישות ללקוחות עם ‘טראק רקורד’ טוב.
במצב החדש, הבנקים שניסו לצמצם הפסדים העמידו את הבטוחות למכירות חיסול, תהליך שהוביל לזעזוע בשוק. השוק הוצף בנכסים שאינם סחירים וקשים מאד לשערוך, אשר נמכרו במחירים הנמוכים משמעותית מהמחיר שלהם בספרים. האסטרטגיה שלנו היא לקנות מהבנקים, שמוכרים בזול, ולמכור ביותר. יש לנו צוות מיומן ומקצועי באיתור נכסים פוטנציאליים ושיערוכם, דבר המאפשר לנו לאתר הזדמנויות בזמן אמת בשוק רווי נכסים שאינם סחירים, אומר ארנסן.
התפיסה הישנה של לקנות ולנסות למכור אחרי תקופה קצרה ברווח אינה מתאימה יותר לתנאים המתקיימים כיום בשוק. על אף הורדת הריבית וירידה במחירי הדירות, הראייה צריכה להיות לטווח הרחוק. נכסים צריכים להיבחן בטווח זמן ארוך ולא כהשקעה של קנה ומכור, הוא מסביר, אנחנו מזהים עכשיו מגמה חיובית בשוק הבריטי. הריבית יורדת ומחירי הנכסים יורדים גם הם. לדעתנו זו תקופה טובה להיכנס לשוק ולנצל את ירידת המחירים. סטנהאם מציעה למשקיעים לשים את כספם במקום בו יש צוות מנוסה שיודע להתמודד עם התהפוכות בשוק ולהסתכל קדימה בראייה עתידית, בהתאם לתיק ההשקעות המותאם במיוחד לכל לקוח. אנחנו אומרים ללקוחות שלנו אל תבואו אלינו בשביל לעשות כסף בואו אלינו עם כסף ואנחנו נעזור לכם לגדול, הוא מסכם.
למידע נוסף על סטנהאם, אנא התקשרו לג’ונתן אוסרין, בטל’: 020-7079-6600, או שלחו מייל ל: jonathan.osrin@stenham.com
