אחד האירועים המזעזעים בעולם הנדלן בישראל בשנים האחרונות (מלבד בועת המחירים) הוא קריסת מרפסת בבניין דירות חדש בן תשע קומות בחדרה בסוף דצמבר האחרון. תוצאת ההתמוטטות, שבה למרבה המזל לא נפגע איש משום שהבניין לא היה מאוכלס, הייתה הכרזה על המבנה כבלתי ראוי למגורים. גם הבניין התאום, שנבנה בסמוך על ידי אותו הקבלן חברת גינדי השקעות הוכרז בלתי ראוי למגורים. מכיוון שהבניין השני כבר היה מאוכלס במלואו, נאלצו 35 משפחות להתפנות ממנו באופן מיידי.
המשפחות שפונו שוכנו במשך שבועות ארוכים בבתי מלון, במצב של בלבול וחוסר ודאות. במקום לפצות את המפונים ולהקל עליהם, התרכזה חברת גינדי השקעות במימון סוללה של עורכי דין ומשרדי יחצ בסכומי עתק. בשלב מסוים אף ניסתה החברה לכפות על משפחות שהתחייבו לרכוש דירה בבניין שבו התמוטטה המרפסת להשלים את העסקה. בעוד שגינדי השקעות טענה שהיא פועלת כמיטב יכולתה כדי לסייע לקונים, ניסיונות ההתחמקות שלה והטלת האשם כולו על קבלני הביצוע שהעסיקה נתפשה כהוספת חטא על פשע.
מחקר שנערך בישראל חשף, כי רק כ-3% מהליקויים בבנייה מתגלים על ידי פקחים טרם האכלוס, בעוד שכ-20% מהפגמים מתגלים על ידי קונים, לאחר שכבר עברו להתגורר במבנה ובשלב שבו הם נאלצים להיאבק בקבלנים כדי להביא לתיקון הליקויים. עוד נמצא במחקר, כי 45% מהליקויים נגרמים כתוצאה משיטות עבודה בעייתיות, בעוד של-34% מהפגמים אחראים עובדים לא מיומנים.
הפיתרון הבריטי
אז מדוע מה שהתרחש בחדרה לא יכול היה לקרות בבריטניה? הפיתרון הבריטי הוא מועצת הבנייה הלאומית (NHBC National House Building Council) שלמרות העובדה שהקמתה אינה מעוגנת בחקיקה, היא נהנית מכוח ומסמכויות הדומות לאלה של מוסדות סטטוטוריים. כוחה של המועצה נובע מכך שכדי לקבל משכנתא לרכישת נכס בבריטניה, כל מבנה חדש חייב להיות מכוסה בעשר שנות אחריות מטעם המועצה (או אחריות שוות ערך לה). המשמעות היא שכל קבלן חייב להיות רשום, וכל מבנה חייב להיות רשום ומבוטח עוד לפני שהונחה בפרויקט הלבנה הראשונה. ללא אחריות, אף מוסד פיננסי בריטי לא יעניק משכנתא לרכישת המבנה. חד וחלק.
אגרות הרישום מאפשרות למועצה לקבוע תקנים, לפקח ולהשגיח על אתרי בנייה במהלך ההקמה. המועצה אחראית לוודא שהקבלן עומד בכל תקנות הבנייה ויתר דרישות החוק (שמכסות נושאים כמו יציבות המבנה, יסודות הבניין וענייני בטיחות עקרוניים), וקובעת תקנים נוספים שמתעדכנים באופן שוטף ומכסים כל פרט בבנייה עד לרמת הגימור הפנימי הסופי.
הואיל והאחריות של המועצה היא למעשה תעודת ביטוח לקונה, יש לה אינטרס לוודא שהמבנים יהיו תקינים כדי שלא תידרש לשלם סכומי עתק כפיצויים במקרים של חריגות מהתקן. לפיכך, הביקורות הן מקצועיות לעילא ותקלות, כמו אלה שיכולות להוביל לקריסה של מרפסת, מתגלות בשלב מוקדם ומתוקנות לפני שמתרחש אסון. תנאי עבודה באתרי בנייה בישראל (למשל פיגומים רעועים, פועלים שעובדים ללא ציוד בטיחותי) היו גוררים בבריטניה סגירה מיידית של אתר הבנייה, לא רק על ידי המועצה, אלא גם על ידי יתר הגופים הממונים על בטיחות ובריאות. אם הגרוע מכל בכל זאת היה מתרחש ומבנה היה קורס, המועצה הייתה דואגת באופן מיידי להחזר כספי מלא לכל הרוכשים.
תכניות להגנה על צרכנים בדומה למודל של NHBC פועלות ברוב המדינות המערביות. המנהל המסחרי של NHBC, ריצ’רד טמאיו, סיפר לי כי נפגש בתחילת שנות ה-2000 עם שר הבינוי והשיכון דאז נתן שרנסקי, ושורת פקידים בכירים במשרדו, כדי לדון באפשרות להקים גוף דומה בישראל. למרות הפגישה הטובה והציפייה לתוצאות חיוביות, לא היו למפגש שום תוצאות מעשיות.
הסברתי לטמאיו, שהקבלנים בישראל מתנגדים נחרצות להגברת הפיקוח עליהם, וכי הם בדרך כלל עשירים וחזקים מספיק כדי לכפות את רצונותיהם על השלטונות.
* מירה בר-הלל כותבת גם לאיבנינג סטנדרט בענייני נדלן:
