בשנים האחרונות, חברות שונות הוקמו במטרה לתת שירות הנקרא השכרה לצורך השכרה (Rent to Rent). השירות הזה מוגדר כך שהחתומים על החוזה (אדם פרטי או חברה) יכולים כחוק לא להתגורר בנכס ולהשכיר אותו כסבלט – בשלמותו, חדרים בודדים ממנו ו/או בדרך המשתלמת להם – ועליהם לשלם את השכירות שהוגדרה מראש לבעל הנכס כהבטחת הכנסה חודשית – בין אם ישנם דיירים ובין אם לאו.
למי זה מתאים?
שכירות כזו עשויה להתנהל במחירים נמוכים ממה שהשוק יכול להציע ולכן זה משתלם כמובן לשוכרים, אבל גם לבעלי נכסים שמעוניינים בשכירות קבועה של כמה שנים ללא סחבת של חיפוש דיירים ואיבוד זמן כשהנכס לא מושכר. זה מתאים גם לבעלי נכסים שאינם מבינים בתחום כלל וגם שאינם רוצים להיכנס לתוך שוק השכירויות על חוקיו השונים, או כאלה שמהססים לעבוד עם סוכנויות תיווך ולשלם להן עמלות. יש גם חברות שכחלק מההשכרה נותנות שירותי תחזוקה, טיפול בדיירים וכד?.
למי זה לא מתאים?
האפשרות הזו פחות מתאימה לבעלי נכסים שמבינים את היכולת הרווחית של הנכס ומסוגלים בעצמם להכין אותו להשכרה כחדרים, על מנת לקבל את השכירות המקסימלית. זה גם לא כדאי לבעלי נכסים שרוצים להיות מודעים לכל המתרחש בנכס (לדעת מיהם הדיירים ואם יש בעיות במהלך תקופת החוזה), או לעבוד מול סוכן ו/או חברת ניהול. כדאי לדעת גם שייתכן וישנם סעיפים שיימנעו השכרת נכס המוגדר כ?Leasehold בצורה כזו.
מה חשוב לדעת?
* חוזה שנחתם מול חברה הנותנת את שירות ההשכרה לצורך השכרה הוא אינו חוזה רגיל בחוק, כפי שנחתם מול דיירים. חוזה רגיל נקרא AST לעומת חוזה שכזה הנקרא עסקי (Business/Commercial). במקרה של מכירה ו/או רצון לשנות ולהחליף את הדיירים – יש להגיש תביעה לבית משפט על מנת לסיים את החוזה בין שלושת הצדדים לפי החוק. כמובן שתמיד יכולה להיות הסכמה הדדית בין הצדדים לסיום החוזה מחוץ לבית משפט, אך החוק מאפשר זאת רק דרך משפט ואף חברת הוצאה לפועל. את הסיכונים הללו צריך לקחת בחשבון לפי שחותמים עם חברה שכזאת.
* יש חברות שהופכות את הנכס לחדרים ואז הנכס מוגדר כ?HMO (כמות אנשים גדולה בנכס אחד) – לנכסים כאלה יש צורך באישורים מיוחדים שמחויבים כחוק ולכך יש להתכונן מבחינה בטיחותית מול העירייה. התעלמות מהנושא והשכרה ללא רישיון יכולים להוביל לביקור של נציג מטעם העירייה בנכס או לבקשה להתאים את הנכס לדרישות העירייה, אחרת בעל הנכס עלול לקבל קנסות או דרישה לפנות את הדיירים ולהשכיר את הנכס לפי הכללים שמותרים לו כחוק.
* בדירות Leashold, בעל הנכס חייב לבדוק שאכן מותר לו לסבלט את הדירה שלו, בנוסף לפרטים אחרים שכלולים בחוזה החכירה, כגון הגבלה על כמות האנשים ואם מותר להחזיק בבעלי חיים. ישנן חברות שמוסיפות מחיצות בתוך הנכס (לפעמים ללא אישור וידיעה של בעל הנכס) על מנת ליצור עוד חדר ולקבל שכירות נוספת עבורו – צריך לבדוק שיש הסכמה על כך בחוזה החכירה וגם לבדוק אם אכן יש כוונה ליצור מחיצה שכזו. הסכם על כך חייב להיות מוגדר בחוזה עם סעיף המורה על החזרת הנכס לקדמותו אם נעשה בו שינוי.
השורה התחתונה…
יש המון חברות קטנות וגדולות העוסקות בתחום, וכמו שהן נפתחות כך הן גם נסגרות. יש לא מעט סיפורים של חברות כאלה, שלא ידעו לנהל כספים בצורה נכונה והגיעו למצב שלא היה להם כסף לשלם לבעל הנכס, למרות שקיבלו את השכירות מהדיירים. לכן, רצוי לקחת פיקדון גבוה ואף לבקש שכירות של כמה חודשים מראש.
צריך לבחור את החברה בקפידה, לבדוק שהיא רשומה במשרד החברות וכמה שנים היא קיימת, לברר עם כמה לקוחות שלה איך היא מתנהלת ברמה של דיירים והחלפתם, והכי חשוב – עבודה בינאישית ומקצועית.
יש הרבה שקט נפשי בשירות שכזה, אם בוחרים נכון. חברה לא תיקח נכס שהיא לא תוכל לעשות ממנו רווח. את הרווח הזה יכול בעל הבית להשיג לבד עם מעט השקעה. השאלה היא – באיזה סכום כן יהיה מתאים להשתמש בשירות שכזה מבלי להתפשר, מבלי לעבור על החוק ועם ההבנה שיש מצב אפשרי שהחוזה יסתיים בבית משפט.
* חן חיים לב הוא מייסד חברת לב נכסים. כתובות סניפי החברה:
441 Edgware Road, London, W2 1TH
4 Imperial Place, Maxwell Road,
Borehamwood, WD6 1JN
Tel: 020-8386-3485
* כתבה שיווקית
