אולי אינכם יודעים זאת, כמו רבים מתושבי לונדון, אבל בבריטניה אי אפשר לקנות בעלות מלאה על דירה (בעלות מסוג Freehold). גם הקונספט של בית משותף לא מוכר בממלכה, אם כי הוא הפך לאפשרי ועוגן בחוק בשנת 2002. הדרך היחידה לקנות כאן דירה היא לחכור אותה מבעל הקרקע. תנאי הסכם החכירה מכתיבים את הזכויות והחובות של הצדדים, אך רוב הזכויות מוחזקות בידי בעל הקרקע.
לקראת סוף 1995, במסגרת עבודתי ככתבת נדלן, גיליתי מערכת מדאיגה ושיטתית של ניצול לרעה של זכויות המוענקות לבעלי הקרקע בחוזי חכירה של דירות. העיתון ניהל קמפיין נחוש, שהניב תוצאות מהירות ומפתיעות. סדרה של מאמרים חשפה את פעילותם של נוכלים – בעלי קרקע, עורכי דין, שמאים וסוקרי נדלן – שחברו יחד ושיתפו פעולה כדי להתעמר בבעלי דירות בחסות חוקים שנחקקו ב-1925.
עשרות רוכשי דירות שנעקצו פנו אלינו, לאחר שנקלעו לקשיים כלכליים ולייאוש. במקרים אחדים הדברים הגיעו אפילו לידי התאבדות. בעלי קרקעות הפילו על חוכרים חשבונות אסטרונומיים על עבודות בנייה שלעיתים קרובות לא היו נחוצות, ואם כן היו נחוצות – בוצעו בצורה גרועה או תומחרו באופן שערורייתי.
במהלך הקמפיין גילינו שידו של החוק קצרה מלהושיע, ובמיוחד כשדי היה באיום מצד בעלי הקרקע לתבוע את החוכרים כדי לגרום לקורבנות לוותר ולשלם כל מה שנדרש מהם. במקביל לחשיפה בעיתון, חברי פרלמנט רבים הוצפו בתלונות דומות שהגיעו מבוחרים בכל רחבי המדינה. היה ברור שצריך לעשות משהו, ולמרבה המזל, לשר איכות הסביבה, ג’ון גאמר (היום לורד), ולראש הממשלה דאז, ג’ון מייג’ור (היום סר), היה די אומץ כדי לפעול.
תור הזהב של החוכרים
ביוני 1996, נחקקה הרפורמה בחוק החכירה (Leasehold Reform Act), שנתנה בידי חוכרים כלים להתמודדות עם בעלי קרקעות נוכלים. הרפורמה גם הקימה טריבונל שיפוטי מיוחד לסכסוכים בענייני חכירה (LTV – Leasehold Valuation Tribunal), שבו הורשו חוכרים לייצג את עצמם וההוצאות המשפטיות הוגבלו בחומרה. הממשלה אף הקימה ומימנה שירות ייעוץ חינם לענייני חכירה.
בשנת 2002 הרחיבה ממשלת הלייבור עוד את זכויותיהם של חוכרים, ובין היתר, הקלה עליהם לרכוש את הקרקע שעליה נמצאות הדירות שלהם. אולם, בחלוף השנים חלה נסיגה, וכל השינויים בחוק בשנים האחרונות היו בכיוון של פגיעה בזכויותיהם של חוכרים.
ביולי 2013, למשל, שונה שמו של ה-LTV לערכאה ראשונה בענייני מקרקעין – First Tier Tribunal Property Chamber – וניתנה בידו הזכות לפסוק הוצאות בסכום בלתי מוגבל במקרה של ניהול הליכים בצורה בלתי סבירה צעד שקירב את הטריבונל לבתי המשפט היקרים, שאותם הוא נועד להחליף. התוצאה היא שחוכרים, חסרי אמצעים ככל שיהיו, לוקחים על עצמם סיכון עצום אם הם בוחרים להתייצב בפני הטריבונל ללא ייצוג משפטי יקר, ורבים מהם חוששים לעמוד בפני בעלי קרקעות חזקים ורודפי בצע. גם הסיוע שמעניק שירות הייעוץ לענייני חכירה אינו יעיל כפי שהיה בעבר.
מעקמים את הצדק
שני חברי פרלמנט בכירים, המייצגים את שתי המפלגות הגדולות, התריעו לאחרונה על הניצול לרעה המתמשך של חוקי החכירה. חבר הפרלמנט מטעם הלייבור, ג’ים פיצפטריק, סיפר על תסכולו מהתגברות מקרי ההונאות בהסכמי חכירה במחוז הבחירה שלו לונדון דוקלנדס. הוא אף נקב בשמן של חברת הנדלן יאניס (Yianis Group) וחברת הניהול אוקטגון אסטס (Octagon Assets) והאשים אותן בהונאה. חבר הפרלמנט השמרני, סר פיטר בוטומלי, הלך רחוק יותר ואמר: הגופים המקצועיים המפקחים על שמאים, בנקאים, עורכי דין ואחרים צריכים לשקול פעולות נגד חלק מחבריהם. אסור שבעלי מקצועות מאוגדים יורשו לפעול בצורה המנוגדת לאינטרס הציבורי. צריך לפעול כדי למנוע פעילות פלילית בעסקאות חכירה, תיאום מחירים ורמאות. עורכי דין אופורטוניסטים מעקמים את המערכת לצרכיהם וגורמים לכך שלא תמיד הערכאה השיפוטית פועלת בצורה שמקדמת את הצדק.
בתחילת השנה הכריזה הממשלה על הליך בדיקה להתנהלות שוק החכירה. חשוב שתהיה חזרה לפיתרונות הידידותיים והזולים שריסנו את הניצול לרעה מצידם של בעלי קרקעות בשנות ה-90′. רק צעד כזה יכול לעצור את הריקבון שבמצב הנוכחי.
* מירה בר-הלל כותבת גם לאיבנינג סטנדרד בענייני נדלן.
