ההחלטה בנושא זה, היא החלטה אישית כמובן, הנעשית בהתאם לצרכים והאפשרויות של המשפחה, ותוך התחשבות במכלול השיקולים הפיננסיים של המשק המשפחתי.
רוב הישראלים השוהים בריטניה לתקופה קצרות (פחות מ- 3 שנים) מעדיפים לשכור ולא לקנות, שכן ההחלטה לקנות בית לתקופה קצרה, עלולה להיות החלטה ספקולטיבית ומסוכנת אם תהייה למשל ירידה בלתי צפויה במחירי הנדלן. לעומת זאת, אלו השוהים בבריטניה למשך תקופה ארוכה (כ- 8 10 שנים) או מתכוונים להשאיר את הבית כנכס מניב לאחר שובם ארצה, כמעט תמיד מעדיפים לקנות בית. היתרונות המרכזיים להשקעה בנדלן הם בין השאר: שמירת ערך הכסף (הגנה בפני אינפלציה), עלית ערך הנכס, הכנסה מדמי שכירות, ויתרונות במיסוי.
השכרה
תהליך השכרת הדיור בבריטניה אינו שונה מהותית מהתהליך בארץ, למעט מספר נקודות, שחלקן רלוונטיות בעיקר ללונדון, עקב יחודו של שוק הנדלן.
תהליך ההשכרה הנו תהליך יחסית מהיר: הדירות/בתים המוצעים בדכ פנויות או צפויות להתפנות תוך תקופה של מספר שבועות לכל היותר.
בארץ מקובל לכלול בחישוב מספר החדרים בבית את חדרי השינה, הסלון וכל חדר אחר. בבריטניה ההתייחסות לגודל הבית הנה על פי מספר חדרי השינה שלו בלבד.
בשונה מישראל, שבה נהוג לחפש בתים באמצעות מודעות בעיתונים בבריטניה מרבית ההשכרות נעשות באמצעות סוכני נדלן הנקראים .Estate agents הסוכנים מייצגים את בעל הבית/דירה, וגובים רק ממנו את העמלה. מקובל שהסוכן מחזיק במפתחות הנכס, והוא מסיע או מלווה את השוכר לבתים שברשותו בשלב החיפוש.
השוכר נדרש להמציא מכתב המלצה מהבנק (הבריטי) בו מנוהל חשבונו, וכן מכתב המלצה המעיד על יכולתו לעמוד בתשלומים ממקום העבודה, או במקרה של עצמאי – מרואה החשבון. סטודנט יתבקש להציג מכתב המלצה מהאוניברסיטה.
ברוב המקרים, השוכר יידרש לשלם מקדמה בגובה של בין שבוע לחודש, לפני חתימת החוזה, כדי להוכיח את רצינות כוונותיו.
חוזה השכירות המקובל כיום נקרא: Assured Shorthold Tenancy הקובע את הזכויות והחובות של שני הצדדים, וכולל בדכ דרישה מהדייר לשלם את שכהד בזמן שנקבע, ולשלם את החשבונות השוטפים (גז, חשמל, וכן ארנונה).
שכר הדירה נקבע לפי תעריף שבועי אולם משולם חודש מראש. חישוב שכר הדירה מתבצע כדלקמן: שכר דירה שבועי X 52 שבועות ÷ 12 חודשים = שכר דירה חודשי.
ברוב המקרים, נחתם חוזה בין השוכר והמשכיר לתקופת מינימום של 6 חודשים עם אופציה להארכה. מומלץ לכלול בחוזה סעיף לגבי אופציה להארכה בסכום קבוע מראש.
לפני הכניסה לדירה מקובל לבצע רשימת תכולה Inventory) ) המכילה פירוט של כל החפצים ומצבם.
ברוב המקרים בעל הבית מתחייב לבטח את הנכס אולם הדייר צריך לדאוג לבטח את התכולה האישית.
יש לשים לב במיוחד לסעיף המאפשר לשני הצדדים לבטל את החוזה בהתראה הנקבעת ומוגדרת מראש.
בזמן חתימת החוזה על השוכר לשלם פיקדון (Deposit) בגובה של חודש עד שישה שבועות אשר יוחזר בתום תקופת השכירות, בתנאי שהנכס יוחזר במצב תקין למעט בלאי סביר. אם תנאי זה אינו מתקיים, בעל הבית רשאי להשתמש בכספי הפיקדון על מנת לתקן את הנזק שנגרם. על מנת למנוע עגמת נפש בסיום ההתקשרות, מומלץ לבקש שעוד או הסוכן יחזיק בפיקדון ולא בעל הבית.
קניית בית
להלן מספר נקודות שכדאי לזכור בעת רכישת נכס:
בדומה להשכרה, בבריטניה מרבית עסקות הקנייה נעשות באמצעות סוכני נדלן, המייצגים את בעל הבית/דירה, וגובים רק ממנו את העמלה (בסביבות 1-2% מערך הבית). מקובל שהסוכן מחזיק במפתחות הנכס, והוא מסיע או מלווה את הקונה לבתים שברשותו בשלב החיפוש.
בארץ מקובל פינוי ממושך בבריטניה הדבר פחות נפוץ. תהליך הרכישה הוא מהיר יחסית, ויכול להמשך חודשים ספורים.
בתחילת שלב החיפוש רצוי לפנות ליועץ משכנתאות ((Mortgage broker על מנת לקבל הצעת משכנתא, וכן לאתר עורך דין המתמחה בנושאי נדלן אשר יבצע עבורכם את הרכישה.
לאחר שנמצא נכס שאותו הנך מעוניין לרכוש יש לבצע את השלבים הבאים:
יש להגיש לבעל הבית הצעת מחיר Offer)). אם המחיר שנקב המוכר מקובל עליך תוכל להגיש הצעה בסכום זה, ואם המחיר נראה לך גבוה ניתן להציע מחיר נמוך יותר. כל התקשורת בשלב הזה נעשית דרך הסוכן.
חשוב: בכל מצב שבו הגשת הצעה בכתב יש להדגיש במכתב כי כל הנאמר הוא ‘בכפוף לתנאי החוזה’ (Subject to contract) וזאת כדי שלא תמצא את עצמך מחויב מבלי שהתכוונת לכך.
בשלב זה יש לקבל הצעת משכנתא מהבנק המלווה.
Gzumping
למרות שהבית מוגדר כ- Under offer יתכן מצב שבעל הבית יקבל הצעה גבוהה מזו שהצעתם, והבית יימכר לקונה אחר מצב זה קרוי בעגה המקומית .Gzumping כדי למנוע הוצאות מיותרות בשלב זה (למשל עבור השמאי) ניתן לבקש חוזה בלעדיות, ובתקופה זו בעל הבית אינו מורשה למכור את הנכס.
אם המוכר מסכים למחיר שהוצע, הנכס מוגדר כ- Under offer. בשלב זה הסוכן שולח מכתב לקונה, למוכר ולעוד של הקונה ומפרט את ההצעה.
על הקונה לפנות לשמאי (Surveyor) שיבדוק את תקינות הנכס. רצוי לבצע את הבדיקה
המקיפה ביותר (מאחר והנכסים בבריטניה בני 100 שנה ולפעמים אף יותר מזה )
מומלץ לבדוק את הנושאים הבאים:
שקיעת האדמה ותזוזה ביסודות הבית, תקינות מערכות המים והביוב, הגז, החשמל ומצב הגג. כדאי להתייחס במיוחד לבעיות של: Dry rot- שהיא פטרייה המכלה את העץ והיסודות, ו-Wet rot רטיבות, שהן בעיות קריטיות במיוחד. אם התגלו ליקויים כלשהם ניתן לפנות למומחה בתחום על מנת לברר מראש את היקף הבעיה ועלות התיקון.
הבנקים וחברות המשכנתאות נוהגים למנות שמאי מטעמם על מנת לבדוק את שווי הנכס בטרם יאשרו את גובה ההלוואה, ואולם, הבנק בדכ אינו דורש בדיקה יסודית, אלא מסתפק בבדיקה שטחית יחסית, ובמקרה כזה אם נמצאו ליקויים שהשמאי לא איתר אין הוא חייב בפניכם.
לאחר שסוכם מחיר הנכס, על עוהד של הקונה לבצע Searches שהם ברורים שונים המתייחסים למעמד החוקי של הבית.
השלב הבא, שלב החתימה על החוזה, נקרא Exchange of contracts . בשלב זה מונפקים שני עותקים של החוזה: המוכר והקונה מתבקשים לחתום על העותק שבידם, ולהעבירם לידי הצד השני. חוזה זה קובע את מועד ה- Completion.
השלב האחרון בתהליך הרכישה נקרא Completion . בשלב זה על הקונה לשלם את הסכום שנותר, ולקבל את מפתחות הבית.
עורך הדין של הקונה הוא המסדיר את הרישום בטאבו.
בבריטניה קיימים מספר סוגים של בעלות על נכס:
Leasehold – אלו הם נכסים (בדכ דירות), שמשך המכירה שלהם הנו מוגבל (על פי רוב לכמה עשרות שנים). למעשה הקונה חוכר את הנכס (ומשלם דמי חכירה Ground rent), ואינו רוכש אותו. בעל הבית הנו ה- Freeholder ולו השליטה המלאה בנכס (שיטה זו דומה לאדמת המנהל בארץ). נכסים כאלה בדכ מנוהלים על-ידי Management agent המקבל את ההחלטות עבור בעל הבית ובאישורו.
Freehold אלו הם נכסים בבעלות מלאה: כלומר קונה הרוכש נכס כזה הוא השולט הבלעדי בנכס (כמו טאבו בארץ).
סוגים ומושגים באנגלית
Conversion בית משפחתי שהוסב לדירות על ידי חלוקה פנימית
בבתים כאלה, קיימת לעיתים קרובות בעיית בידוד, פועל יוצא של סוג / חומרי הבניה. מומלץ לבדוק מראש נושא זה.
Purpose built flat בנייני דירות
Council houses – דירות המיועדות לאוכלוסייה נזקקת הממומנות על ידי משרד הרווחה. כיום ניתן לרכוש דירות אלו.
Garden flat דירת גן.
Maisonette דופלקס: דירת שתי קומות.
Studio flat – דירת חדר.
סוגי בתים:
Semi detached house בית דו משפחתי
Detached house בית בודד
Executive house / flat – בתים המיועדים להשכרה למנהלים בכירים
Terraced house – בית טורי
Mews אורוות שהוסבו לבתים (2-3 חדרי שינה).
מילון מושגים:
Furnished/unfurnished מרוהט/ לא מרוהט
Cloackroom שירותים בקומה התחתונה
Airing cupboard ארון מגבות ומצעים הצמוד בדכ לבוילר
Loo שירותים
Reception חדר אירוח (בדכ קטן מהסלון).
Lounge – סלון
—————————————————————————————
דפי המידע הינם יוזמה משותפת של ארגון הגג של יהדות בריטניה ועלנודון.נט.
© כל הזכויות שמורות
