קבוצות רכישה בשוק הישראלי
קבוצות הרכישה בעשור האחרון הפכו לפופולאריות מאוד בישראל ומשכו משקיעים רבים להתאגד לצורך רכישת קרקעות שדורשות פיתוח בניינים לצורכי מגורים ללא תלות בקבלנים או יזמים עצמאיים. שוק הנדלן פרח מאז כניסתו של מודל השקעה זה, שהפך להיות הזדמנות פז למשקיעים מבריטניה בשל הטבות מיסוי רבות.
קבוצת הרכישה היא בדרך כלל יוזמה של חברת השקעות נדלן או יזם, וחברים בה אנשים המעוניינים לרכוש קרקע לבניית בניין מגורים. שלא כמו בפרוייקטים לבנייה רגילה, הקבוצה עצמה היא היוזמת והמנהלת את כל ההחלטות והפעולות של תהליך הבנייה, על פי שיטת עשה זאת בעצמך.
נקודת המפתח בהתארגנות כזו היא חיסכון ניכר במעמ כיוון שהקרקע נרכשת על-ידי קבוצה ולא על-ידי בודדים, ולפיכך מוגדרת ההשקעה כפרטית, להבדיל מעסקית, וככזו, לא חל עליה מס. בנוסף, פטורה הקבוצה מתשלום עמלות והיטלי בנייה ופיתוח שגובה הרשות המקומית.
הקבוצה נהנית גם מתעריף מס רכישה נמוך, כלומר על כל חבר בקבוצה לשלם 5% מס על רכישת הקרקע בלבד, לעומת מס הנגבה גם על הדירה עצמה כאשר קונים בניין מוכן מקבלן. בנוסף, הקבוצה נהנית מחיסכון של כ-10% עד 15% בעלויות הפיתוח כיוון שאינה נזקקת לגורם מקשר עם הקבלן.
מאמרים קשורים
חשוב לדעת כי קל יותר להשיג מימון בנקאי כשמדובר בקבוצת רכישה, כיוון שהבנק יכול לקבל ערבויות על דירותיהם של חברי הקבוצה שנמכרו מראש. עם זאת, קיימים מספר חסרונות, כגון: חוסר ודאות לגבי העלות הסופית של הפרוייקט ותאריך השלמתו, זאת משום שלעתים קרובות רוכשת הקבוצה את הקרקע ללא תכנון מפורט או היתרי בנייה, ועליה ליזום ולהשיג את כל אלה בעצמה.
קבוצות רוכשים בשוק הבריטי
השוק בבריטניה נמצא בתהליך של התאוששות ומספרם של משקיעים זרים – המחפשים הזדמנויות ליהנות מן המחירים הנמוכים יחסית – גדל. מאחר והשוק נמצא במצב עדין, הוא נתון למספר רב של עסקאות באמצעות קבוצות רוכשים, הכוללת מספר קונים בעלי עניין משותף לרכישת נכסים קיימים מקבלן או יזם. שלא כמו קבוצות רכישה, נהנית קבוצת הרוכשים מפרוייקטים קיימים, הכוללים תוכניות, לוחות זמנים ומחיר סופי.
מגמה זו פופולארית אמנם בישראל, אך נפוצה יותר בשוק הבריטי. חברות פיתוח רבות בבריטניה מוכנות לתת הנחות של בין 10% ל- 20% על רכישת מספר דירות יחד, בעוד שבמקרה של קניית דירות בודדות מדובר בהנחה של עד 5% אם בכלל. יזמים מעדיפים להעניק הנחות על דירות ללא תוכניות בנייה סופיות ותאריך רחוק יותר
להשלמת הפרוייקט. בנוסף, ככל שמספר הדירות שלא נמכרו בפרוייקט גבוה יותר כך גם ההנחות גבוהות בהתאם.
מודל זה מושך לרוב משקיעים בבריטניה אשר מחפשים הנחות משמעותיות על דירות או אלה המחפשים להצטרף לקבוצה לשם רכישת נכס מסחרי מניב אטרקטיבי יותר מאלה המוצעים בשוק הישראלי. בדרך זו ניתן גם להיות בעלים חלקי של נכס מסחרי גדול עם הון עצמי נמוך יחסית.
אלה הן שתי המגמות החמות ביותר בשוק כרגע, ושתיהן אטרקטיביות לשווקים הישראלי והבריטי בהתאמה.
האמור בסקירה זו אינו מהווה הצעה ו/או ייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים מיוחדים של כל לקוח, ואין בו משום המלצה ו/או חוות דעת ו/או תחליף לשיקול דעתך העצמאי.
*הכותב הוא מנהל בחברת
EK Capital
