בדומה לשנים קודמות, גם ב?2015 המשיכו מחירי הדיור בישראל לעלות, ובשיעור משמעותי של כ?8%. בסך הכל, זו עליית מחירים ממוצעת של כ?100% במחירי הדיור בישראל מאז 2006. יתרה מזאת, מאז המחאה החברתית בשנת 2011, שבעקבותיה דומה היה כי הממשלה מצליחה לעצור את דהירת המחירים, עלו המחירים בשיעור דרמטי של יותר מ?30%. גם תכניות שונות של ממשלת ישראל, דוגמת מחיר למשתכן, מעמ אפס ועוד, שניסו לטפל ברמות המחירים, לא רק שלא הצליחו לעצור אותם, אלא אף הוסיפו שמן למדורה והאיצו את עליות המחירים.
הבעיה המרכזית היא המחסור בהיצע הדירות לעומת הביקוש, ובכך ממשלות ישראל לא הצליחו לטפל. בישראל חסרות כיום בשוק כ?80,000 דירות, בזמן שכל שנה נוספים עוד כ?45,000 משקי בית חדשים (!), מחסור זה צפוי לגדול, כל עוד הממשלה אינה מצליחה לקדם יותר מ?40,000-45,000 יחידות דיור חדשות לשנה. בפועל, זה אף פחות מכך.
תופעת מתיחת אזור הביקוש
למרות עליית המחירים המשמעותית, עדיין קיימות הזדמנויות לא מעטות לרכישת דירה בישראל, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. התופעה המעניינת ביותר היא מתיחת אזור הביקוש בשנים האחרונות. זה קורה בערים ויישובים, שבעבר הלא רחוק נחשבו למרוחקים באופן תפישתי, כדוגמת כפר יונה ואור עקיבא, מבואות קיסריה מצפון לגוש דן, רמת בית שמש ממזרח לו וקרית גת ואשקלון מדרום. לדוגמה, במקרים לא מעטים ניתן עדיין למצוא דירה נאה בת ארבעה חדרים המאובזרת במרפסת שמש, מקום חנייה ומרחב מודרני של שכונה חדשה מסביב, במחיר הגובל במיליון שח או חוצה אותו במקצת.
מי שיש בידו תקציב קצת יותר גדול, בגבולות המיליון וחצי-שני מיליון שח, יוכל למצוא דירה שכזו בעיר הקרובה יותר לגוש דן, דוגמת אשדוד, רחובות, באר יעקב או אפילו ראשון לציון, ומצפון לתל אביב – בכפר סבא, בכפר יונה או בנתניה. הפער במחירים בין ערים אלה לתל אביב וערי גוש דן התרחב במהלך השנים האחרונות, מה שמבטיח למי שרוכש דירה למגורים או להשקעה בטווח אזור הביקוש, שהשקעתו תשמור במהלך השנים הבאות על ערכה, וכל הסיכויים שערכה אף יעלה.
האם תל אביב והערים היקרות יחסית שסביבה – הרצליה, רעננה, רמת השרון, רמת גן וגבעתיים – עדיין אטרקטיביות להשקעה? כאן צריך להיות בהחלט סלקטיבי. רמות המחירים אכן הוכפלו ואף יותר לעומת העשור הקודם, ובד בבד, התשואה על השכרת הנכסים ירדה בהתאם מכ?4% לפני עשור, לכ?3%, ואף פחות מכך בנכסי יוקרה. לכן, מה שיקבע אם אכן ההשקעה היא טובה יהיה בדרך כלל הפקטור של איכויות הנכס ומיקומו. ברור שהסיכוי שההשקעה תישא פרי יהיה גבוה יותר אם מדובר בנכס הצופה לים, בלב יפו העתיקה, בצמוד לשדרות רוטשילד, או בלב הצפון הישן והמתחדש של תל אביב (רובע 3 ו?4 המיועדים כיום להתחדשות עירונית). כנל בפריים לוקיישן בירושלים – השכונות המבוקשות של מערב העיר או יישובי לוויין מבוקשים, דוגמת צור הדסה ומבשרת ציון. בסופו של דבר, תמיד יהיו רוכשים למגורים או משקיעים שיפזלו לאזורים אלה. לכן, ערכם בהחלט יישמר, אם כי צריך לקחת בחשבון שהתשואה לא תהיה גבוהה כפי שהייתה לפני כעשור באזורים רבים בארץ.
הגבולות מיטשטשים
לראשונה מזה שנים רבות, המושגים מרכז ופריפריה עוברים תהליך של עמימות. ישנן שלוש סיבות לכך: האחת, פיתוח תשתיות התחבורה ובראש וראשונה כביש חוצה ישראל תרמו לקיצור זמן הנסיעה מהמרכז לפריפריה בעשרות אחוזים. עובדה זו הפכה ערים, כמו יקנעם בצפון וקרית גת בדרום, לנגישות הרבה יותר. השנייה, רמות המחירים הגבוהות במרכז דחפו רבבות של זוגות צעירים ומשפרי דיור להירשם בהמוניהם לדירות בערים וביישובים דוגמת עפולה (רובע יזרעאל הוא אחד הלהיטים הגדולים של השנתיים האחרונות), אשקלון (שכונת האגמים), קרית גת ועוד. הסיבה השלישית היא הידלדלות עתודות הקרקע במרכז, מה שגורם להפשרת קרקעות שמואצת עוד ועוד במה שנחשב פעם לפריפריה. סביר להניח כי בשנים הבאות ייהנו ערי ויישובי הפריפריה מפרמייה נאה על מחירי הדירות. בד בבד, התשואה להשכרה עומדת על 4%-5% (תלוי במקום), כפליים יותר מהתשואה בתל אביב ובערי המרכז היקרות. הקמת עיר הבהדים (בסיסי ההדרכה של צהל) בנגב, מדרום לבאר שבע, היא דוגמה טובה לכך, שכבר היום הופכת את מטרופולין באר שבע למבוקש מאוד, ומתוכננות בו בשנים הקרובות כ?20,000 דירות חדשות, כולל העתקת מרכז התקשוב של צהל אליו.
ממשלת ישראל קידמה בשנה האחרונה את תכנית מחיר למשתכן עבור הרוכשים דירה ראשונה (בעיקר זוגות צעירים), לפיה יוצאים מכרזי קרקע עם תמחור מוזל לזכאים שזו להם הדירה הראשונה. מדובר בהוזלה של 20% ואף יותר על מחיר הדירה, אך כאמור מדובר בפרויקטים המיועדים אך ורק לרוכשי דירה ראשונה, בכמות קטנה יחסית (כ?10%-20%) ביחס לביקוש. חלק גדול מהפרויקטים ממוקם במרכז הארץ – בערים מבוקשות, כמו ראשון לציון, ראש העין ורמת בית שמש. יחד עם זאת, לצערנו, לתכנית מחיר למשתכן לא הייתה כל השפעה על רמות המחירים הכלליות בשוק הדיור, שלא רק שלא ירדו בשנה האחרונה, אלא אף עלו.
פיתוח מואץ של תשתיות התחבורה
בסופו של דבר, כדאי להשקיע בנדלן בישראל. הסיבות העיקריות לכך הן שהמדינה קטנה ועתודות הקרקע שלה מוגבלות. האוכלוסייה גדלה במהירות רבה ותגיע תוך כעשור שנים לכ?10 מיליון תושבים (!). המחסור בדיור יימשך קרוב לוודאי עוד שנים רבות, מה שיגדיל עוד יותר את הביקוש לעומת ההיצע. בשנים הקרובות, יהיה גם פיתוח מואץ עוד יותר של תשתיות התחבורה; רכבת מהירה וכביש חדש לירושלים, המשך חוצה ישראל צפונה ודרומה ועוד. כמו כן, הולכים ומתפתחים אזורי תעסוקה חדישים לאורך כביש חוצה ישראל ובפריפריה.
מי שבעבר השקיע בדירה בישראל הרוויח יפה ואין שום סיבה שמי שייעשה זאת כיום, לא ייהנה מהחלטה זו בעתיד. כמובן חשוב לזכור שמדינת ישראל, החוגגת 68 שנים החודש, היא מדינת היהודים!
* בני קרת הוא אסטרטג נדלן והבעלים של משרד הפרסום אזימוט – www.bbrg.co.il.
* עמית דובקין הוא יועץ תקשורת והבעלים של משרד היחצ עמית יחסי ציבור – amittikshoret@bezeqint.net.
