הפחד המקצועי, חוסר הידע והניסיון מונעים ממשקיעים לרכוש נכס לבד במכירות הפומביות. יש רבים שכן מעוניינים, אבל הם לא באמת יכולים, כי דרושה מיומנות מקצועית ולפעמים צריך לדעת גם לא לפחד “להתלכלך ולצאת נקי”. בנוסף, קשה להבין אם אתם עושים עסקה נכונה וטובה מול המצב הרעוע של הנכס, המסמכים נראים לפעמים כמו סינית, ויש כמובן את החשש שאולי תעשו טעות, תאבדו את הכסף ולבסוף תרימו ידיים ותרגישו כמו בקזינו עם זיעה קרה, אדרנלין מטורף ולחץ דם שעולה.
אז איך כן עושים את זה נכון, מה חשוב לבדוק לפני ולמה לרכוש דרך האוקשן זו העסקה הכי טובה שתעשו לעצמכם בנדל״ן אמיתי? כל התשובות בהמשך.
נתחיל בסיבות האפשריות להגעת הנכסים למכירה פומבית:
1. המוכר נכשל בתשלום המשכנתא והבנק לקח לו את הנכס על מנת להחזיר חובות.
2. הנכס לא ראוי למגורים או למכירה, ולא יכול להימכר בשוק הפתוח.
3. גירושים בין בני זוג.
4. מקרי מוות והמשפחה של הבעלים לא רוצה להמשיך ולהחזיק בנכס.
5. ענייני ירושה, שותפים שנפרדים ובתי משפט.
6. בעלי נכסים שלא ידעו לדאוג לנכס והגיעו למצב שבו דייר גרם להם להפסדים בגלל שכירות, בתי משפט או נזק רציני.
7. נכסים שניזוקו באופן משמעותי עקב דליפות מים, שריפות ובעל הנכס לא רוצה לתקן או לא יכול כלכלית להמשיך ולהחזיק אותו.
8. בעלי נכסים שחייבים כסף דחוף מכל מיני סיבות ורוצים למכור מהר.
9. נכס בעל תקופת חכירה קצרה שלא יכול להימכר בשוק משום שלא ניתן לקבל עליו משכנתא.
10. נכסים עזובים שנים רבות המעוקלים על ידי העיירה ונמכרים במכירה פומבית.
11. שיפוץ או עבודות בניין יקרות שהמוכר לא רוצהיכול לשלם אותם.
היתרונות ברכישת נדל”ן דרך אוקשן:
1. זמן שווה כסף.
לאחר הזכייה במכירה הפומבית, השלמת העסקה תתבצע תוך 14 – 28 יום והמפתחות יהיו כבר בידיים שלכם! בשוק הנדל”ן הרגיל, עסקה אורכת כשלושה-שישה חודשים עד להשלמת העסקה וקבלת המפתח. לעיתים העסקה נופלת בדרך עקב “מצב שרשרת”, שבו המוכר צריך לקנות נכס אחר או אם הסוכן לא אמין מספיק וממשיך לקבל הצעות לרכישה. כמו כן, עד שאין חתימת חוזים, אין אחריות של אף צד לעסקה – מה שיכול לגרום לבזבוז סתמי של כמה חודשים, גרירת הוצאות ראשוניות ואז התחלת כל התהליך מחדש.
2. ברגע שהפטיש מכה – הנכס שלך!
באוקשן, בניגוד לשוק הנדל”ן הרגיל ובנוסף למה שנרשם בסעיף הקודם, אין זמן למשחקי מוכר-קונה. ברגע שמכת הפטיש נשמעה, הנכס נמכר במחיר המוסכם ויש לשלם 10% על המקום והוא שלכם!
3. מבחר מגוון לבחירה.
יש שלל נכסים שמתוכם ניתן לבחור ולפעמים הם לא בדיוק מה שחשבתם לרכוש או מה שזמין בשוק הפתוח. אפשר למצוא דברים מאוד מיוחדים ומעניינים מבחינה נדל”נית, שמייצרים עסקה משתלמת. בנוסף, אפשר לראות ולבדוק מספר נכסים ואז לקבוע מראש את התקציב.
4. לרכוש במחיר נמוך.
אפשר לסיים את הקנייה עם נכס שעולה 10% – 30% מתחת למחיר השוק, מה שמייצר רווח עתידי לנכס. אומנם הרכישה היא רק במזומן וזו אחת הסיבות מדוע תרכשו את הנכס בזול לעומת מחיר השוק, ולא רק בעקבות המצב הנוכחי שלו.
5. בתי המכירות עורכים בדיקות קפדניות לפני שהם לוקחים לקוח.
לעומת סוכנים רגילים, בית האוקשן בודק את הלקוח ואת הנכס לפני שהוא שם אותו בקטלוג שלהם. יש חוזים נוקשים למוכר שמציע את הנכס שלו למכירה. כמובן שצריך עורך דין לצורך בדיקת כל המסמכים, אך בית האוקשן דואג לקבל את המסמכים הנדרשים לעורך דין או ללקוח כדי לבדוק אותם לפני, ואם חסר משהו הם דואגים להשלים את זה מאוד מהר. הם מודעים לזמן המוקצב.
6. הכל ברור מראש.
הפרטים מוסברים ומוגשים ומוגדרים מראש בבית האוקשן ואפשר להבין הכל לפני הרכישה.
7. הכל עובד מהר, מאוד מאורגן ומאוד מקצועי.
סוכנים של בתי האוקשן לרוב יבינו יותר בכל מה שקשור למסמכים וחוקים מאשר סוכן רגיל.
אלה הדברים שחשוב לעשות לפני המכירה הפומבית:
1. לראות את הנכס פיזית או בווידאו, ולבדוק אותו עם קבלן או איש מקצוע אחר על מנת לזהות בעיות קיימות בנכס.
אין אפשרות וזמן לבדוק עם שמאי בשל הזמן הקצר, אך בעל מקצוע יכול להבין מה מצב הנכס, מה צריך לעשות וכמה זה יעלה.
2. לוודא שהנכס ריק ולא לרכוש עם דיירים, כי אין לכם מושג אם הם משלמים ועל איזה חוזה הם נמצאים, אם בכלל יש להם חוזה.
ייתכן שתגיעו למצב שבו תאלצו ללכת לבית משפט לאחר רכישה כדי לפנות את הדיירים וזו התחלה ברגל שמאל. יש דיירי עירייה שמאוד קשה להוציא אותם מהנכס או דיירים ותיקים שלא ניתן להוציא בכלל.
3. לבדוק האם הנכס בבעלות קרקע מלאה או תחת חכירה (Leasehold), ואם כן, כמה שנים נשארו עד תום התקופה.
לא כדאי לרכוש נכס עם חכירה שהיא פחות מ-58 שנים, כי לא ניתן לקבל משכנתא עבורו ואז יש לבצע עסקה להארכת החוזה מול בעל הקרקע (Freehold). חשוב לדעת כמה בעל הקרקע ידרוש על הארכה של לפחות 125 שנה, שלפעמים משנה את כל החישובים לכדאיות העסקה ולתשואה. בתים צמודי קרקע יהיו לרוב בחכירה של מאות שנים (עד 999 שנה) שזה מאוד דומה למצב שבו אתם בעלי הקרקע, ויש תשלום שנתי קטן של כ-25 פאונד לבעל הקרקע – זה בסדר לרכישה, אך כדאי כמובן לדעת לפני כן.
4. אם הרכישה היא דירה ולא בית יש לבחון את מצב תשלומי העירייה וחברת הניהול של הבניין.
לפעמים הסכומים לתשלום הם הסיבה למכירה, אם חברת הניהול מתכננת, למשל, לבנות מעלית שעולה הון ואתם תצטרכו לספוג חלק מהעלויות. אלה לפעמים הסיבות שאחרים מוכרים מהר על מנת לא לספוג את התשלום.
5. לברר אם קיים תכנון אזורי עתידי.
אם יש תכנון אזורי של העירייה, הדבר יכול לגרום לבעיות בעתיד שקשורות למצב הכבישים, בנייה באזור, תשלום לכנסייה אזורית ועוד.
6. לחשב כמה יעלו עבודות השיפוץ והעיצוב טרום רכישה.
7. לעשות חישוב גם של כל העסקה, יחד עם העמלות והשיפוץ, דמי השכרה וניהול.
השוו את ההשקעה מול נכס אחר ברחוב שנמכר בתקופה אחרונה ולדעת כמה שכירות ותשואה תקבלו. אפשר להשוות באתרי הנדל”ן השונים, כגון Zoopla.
8. לברר אפשרות להשבחת הנכס לפי החוק.
בדקו מה מצריך אישורים של העירייה או של בעל הקרקע במקרה של חכירה, ואם ניתן בכלל לקבל אישורים או שיש סיכון.
9. לבחון את כל המסמכים עם עורך דין לפני רכישה.
ודאו שאתם מקבלים דוח מפורט שמסביר מה קונים ומה הסיכונים בהחלטה אם לרכוש. אם דוח מראה שהסיכון גדול – עדיף לא לרכוש.
10. להחליט מראש עד כמה לתמחר.
הימנעו מסחרור בזמן האוקשן ולהוציא המון כסף סתם. זה קל להרים את היד כשרוצים לזכות, אך חשוב לדעת לעצור ולא לרכוש בכל מחיר.
11. להכין את הכסף מראש שיהיה מוכן לתשלום ללא איחורים.
אם זכיתם, תצטרכו לשלם בזמן האוקשן 10% במקום באמצעות צ’ק או כרטיס אשראי.
12. לוודא לפני האוקשן שהנכס לא נמכר לפני כן.
13. וכן – לקחת חברה מקצועית, לשלם לה עמלה כדי שתעזור בנושא החיפוש, הבדיקות, תוכניות בדיקה להשבחה ואנשי מקצוע לביצוע העבודות.
אתם צריכים חברה שיודעת איך להתנהל עם בית האוקשן גם מאחורי הקלעים, שיודעת אפילו לנסות ולהוציא את הנכס לפני המכירה. חשוב שהחברה תדע לעבוד עם רכישות באוקשן ושיש לה ניסיון של רכישות אישיות בעצמה ושל משקיעים אחרים שכבר נעשו בהצלחה בעבר. לפעמים העמלה שווה את החיסכון בעסקה עצמה, אם בשיפוץ או בעמלות אחרות. טוב, זה ברור שזה מה שאני אגיד.
לסיכום:
זה נכון שיש סיכונים ברכישה במכירה פומבית. אבל אם בודקים את הדברים כפי שרשום מעלה, אפשר באמת לבצע עסקת נדל”ן אמיתית מצוינת עם רכישה של נכס מניב, שברוב המקרים מקבל ערך גבוה לאחר סיום ההשבחה והשיפוץ. תראו למשל בתמונות הבאות איך בית שנקנה שרוף לגמרי, נראה בסיום העבודות. מכיוון שסוג רכישה שכזה לא מתאים לכל אחד אך כן שווה כלכלית לכל אחד – זו הסיבה מדוע קיימת החברה שלנו, שתעזור לכם להסיר מלבכם את כל החששות, הסיכונים והפחדים.
