שוק הדירות בישראל רותח וגועש, ולמרות כל הדיבורים על בועת נדלן מפחידה, נראה כי הבועה מסרבת להתפוצץ ואף ממשיכה להתנפח מזה כמה עשורים. התופעה הזו מבליטה עד כמה רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שעושה אדם בחייו, ועל כן חשוב לעשותה נכון.
מעבר לעניין המחיר או המיקום, בעת רכישת נדלן בכלל ודירה בפרט, מתעוררות לא מעט שאלות מיסוי שיש לתת עליהן את הדעת טרם חתימת ההסכם. זאת, כדי להימנע מעסקאות בעייתיות שעל פניהן נראות כהזדמנויות פז, ומהוצאות כבדות שלא תמיד ניתן לעמוד בהן.
לאחר שאיתרתם את דירת חלומותיכם או את מה שידיכם משגת, השלב הבא הוא פנייה לעוד, עוד בטרם עריכת הסכם המכר. חשוב כמובן לבחור בעוד המתמחה בתחום הנדלן, שיוכל להאיר את עיניכם בפרטים החשובים שחסרי ניסיון וידע אינם בקיאים בהם.
בנוסף, חשוב לערוך בדיקות במינהל ההנדסה (הממוקם בסמוך לרשות המקומית שבה ממוקמת הדירה), על מנת לוודא שהדירה בה חשקתם בנויה בהתאם להיתר בנייה כדין, שאין בה חריגות בנייה וכי מצבה הקנייני נבדק כהלכה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או בגופים ובמשרדים אחרים במקרה של אי?רישום בטאבו.
בעת כניסה לעסקה, יש לברר אילו מיסים עליכם לשלם, אם בכלל:
מס השבח – מס שחל על המוכר והוא מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה לבין מחיר רכישת הדירה, בצמוד למדד, ובניכוי הוצאות רכישה והשבחת הדירה. הוא כולל גם הוצאות שכר?טרחת עוד, הוצאות תיווך, מס רכישה, וכן אגרות ומיסים שונים והוצאות ריבית ריאלית ששולמו במסגרת תשלומי המשכנתא.
תכנית האוצר, שנכנסה לתוקף בחודש ינואר 2014, הכניסה שינויים קרדינאליים בכל הקשור למס השבח, כדוגמת ביטול הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, למי שבחזקתו יותר מדירת מגורים אחת, והענקת פטור מלא ממס שבח בעת מכירת דירה בגין השבח שהצטבר בתקופה מיום רכישתה ועד לתאריך 31/12/13 (השיטה הלינארית). הפטור ממס שבח למי שבחזקתו דירה אחת בלבד נותר ובלבד שהמוכר החזיק בדירה 18 חודשים מיום רכישתה.
מס הרכישה – מס מדורג המוטל על הרוכש. תשלום המס משתנה, כשעד לסכום של 1,568,800 שח המס הינו 0% בעת רכישת דירה יחידה ואז עולה בצורה מדורגת. מס רכישה מדורג יחול גם ברכישת דירה שנייה ויותר, אך מדרגת המס הראשונה הינה בשיעור 5% החל מהשקל הראשון.
היטל השבחה – תשלום שאותו נדרש המוכר לשלם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, במקרה של השבחת המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, המאפשר זכויות בנייה נוספות על המקרקעין.
בכתבות הבאות אעסוק בצורה מפורטת יותר בסוגי המס השונים שצוינו לעיל.
* הכותב הינו בעל משרד עוד יעקב חגג ושות: בית פיילוט, רח יגיע כפיים 2, תל אביב.
+972-3-6962360
* כל הנאמר במאמר זה אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ מקצועי ו/או משפטי.
* כתבה שיווקית
