סקר שנערך בחודש שעבר על ידי שמאי הדירות יצחק לוי מצביע על העובדה שהביקוש הגבוה לדירות באזור המרכז מביא כ-20% מהרוכשים לשלם מחיר גבוה יותר מהנדרש ואף להתחייב בלקיחת משכנתא גבוהה יותר בעבור הנכס.
אולם במקביל להגדלת סכום המימון גדל גם הסיכון להישאר ללא תמורה במידה והקבלן קורס, בדומה לחוויה שעברו לקוחות ‘חפציבה’, חוק המכר קובע כי לקבלן אסור לגבות יותר מ-15% מערך הדירה. גבייה בסכום גבוה יותר מהווה עבירה פלילית, למעט מקרים בהם דאג הקבלן להעמיד בטוחות לרוכש: ערבות בנקאית או ביטוחית, שעבוד לטובתכם, העברת הבעלות על ציון הערה בנסח הטאבו.
קניית דירה מלווה בחששות רבים, הנובעים בעיקר מחוסר מודעות לסעיפים השונים. אדמון מסביר שכדאי לכל רוכש הפוטנציאלי לבצע מספר בדיקות מקדימות, זאת כדי למנוע מצב בו הנכס יעלם יחד עם הקבלן, וישאיר מאחוריות התחייבות כספית לבנק:
זהות הקבלן:
זהות: מומלץ לרכוש את הדירה רק מקבלן הרשום בפנקס הקבלנים או ברשם החברות. בנוסף, וודאו מי מבצע את העבודות בפועל: האם מדובר בקבלן משנה?
התרשמות קודמת: רצוי לבקר בבתים קודמים שהקבלן בנה ולבדוק את איכות הבניה. ניתן אף לבקש חוות דעת מאחד הלקוחות הישנים שלו.
בעלות והיתר בנייה
נסח טאבו: בדקו בנסח הטאבו האם הקרקע בבעלות הקבלן, ושאין עליה . שעבודים או עיקולים.
היטלים נוספים: אם הקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בדקו האם שולמו עליה דמי היוון שי?תכן שת?ד?רשו לשלם בשלב מאוחר יותר.
עסקת קומבינציה: אם מדובר בעסקת קומבינציה, בה בעל המגרש מקבל דירות בבנין בעבור הענקת השטח לקבלן, בדקו מהם תנאי העסקה בין הצדדים האם הדירה שהנכם רוכשים לא הובטחה לאחד מבעל המגרש?
לפני שחותמים:
זיכרון דברים וחוזה: זיכרון דברים נחשב כחוזה לכל דבר. מחיר הדירה חייב לכלול את כל הסכומים לרבות מעמ, חניה, תשתיות וכדומה. בדקו באחריותו של מי לספק עבורכם את כל הנל.
הבטחת ההשקעה:
מקדמה: הקפידו שכל הכספים שהנכם משלמים לקבלן יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר, לפיו נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ- 15% ממחיר הדירה. חובה לעגן אותה באחת מהאפשרויות הבאות: ערבות בנקאית או ביטוחית, שעבוד לטובתכם, העברת הבעלות על ציון הערה בנסח הטאבו.
מתי לשלם את היתרה? מועדי התשלומים שנקבעו בחוק: 40% ממחיר הדירה עם גמר תקרת קומת העמודים (או רצפת הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים), 20% נוספים עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה; 15% נוספים עם גמר טיח פנים; 15% נוספים עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ; 10% נוספים עם מסירת הדירה.
אי קיום הוראות החוק ואי-מתן בטוחה על ידי הקבלן מהווה עבירה פלילית!!!
שלב אחרון: קבלת החזקה בדירה
לפני מסירת הדירה נציג מטעם הקבלן והרוכשים בודקים יחד את הדירה, ואם נמצאים ליקויים הם מתעדים אותם במסמך שנקרא פרוטוקול מסירה. מומלץ להיעזר במומחה מטעמכם. סרבו בכל תוקף לחתום על הצהרת העדר תביעות, מכיוון שיתכן שתגלו מאוחר יותר ליקויים שלא גיליתם במעמד פרוטוקול המסירה. מומלץ שהתשלום האחרון יהיה לפחות 10% ממחיר הדירה וישולם רק לאחר קבלת המפתח ובדיקת הדירה לשביעות רצונך. מומלץ להיעזר בעוד.
