שנה של שינויים: חוקים שצפויים לטלטל את שוק הנדל"ן בלונדון

שנת 2019 רק החלה וכבר מתבצעים עדכונים בחוקים הנוגעים לנדל"ן – כאלו שכבר נכנסו לתוקף ואחרים הצפויים בהמשך השנה. לאחר מספר שינויים ברגולציה של נכסים מושכרים ובמיסוי שספגו בעלי הבתים בשנים האחרונות, השנה הזו צפויה להיות עוד שנה של שינויים. החוקים החדשים ישפיעו בעיקר על בעלי הבתים וסוכני התיווך באופן ישיר. אך מניסיון העבר, לכל אלה יש השלכות רבות גם על השוכרים, על החוזים ועל גובה השכירות.

1) חובה: אבטחת כספי השוכרים והמשכירים

החל מ-1 באפריל 2019, כל סוכני התיווך בממלכה יהיו מחוייבים (אם עדיין לא עשו זאת) להשתייך לתוכנית מאושרת לאבטחת כספי לקוחות (Client Money Protection scheme). שינוי זה הוא בשורה טובה לבעלי הבתים, מאחר שהוא מגן על בעלי הבתים ועל הדיירים מכספים המוחזקים על ידי הסוכנות, כגון פיקדונות. בנוסף, העדכון הזה יגן מפני שימוש בלתי ראוי של הסוכנות בכספים המוחזקים בחשבונה. סוכנים החורגים מהחוק החדש, שלא יאבטחו כספי לקוחות באחת מהתוכניות המאושרות, צפויים לקנס של עד £30,000!

2) בקרוב לא תיחשב הוצאה מוכרת: ריבית על משכנתאות

עד סוף שנת המס הנוכחית, בעלי בתים יכולים לקזז 50% מהריבית על משכנתאות לצורך השכרה כהוצאה מוכרת לצורכי מס. אך מ-6 באפריל 2019, בעלי הבתים יוכלו לקזז רק 25%. לא רק זאת, בשנה הבאה ריבית על משכנתאות כבר לא תיחשב הוצאה מוכרת בכלל. במקומה יוצג 20% קרדיט במס על ריבית המשכנתא. שינויים אלו בהכרח משפיעים על בעלי הבתים, הצפויים לשלם מס גבוה יותר ובחלק מהמקרים יקפיצו את מדרגת המס של בעל הבית.

3) הצעה: לא לקחת דמי ניהול משוכרים ולהגביל את גובה הפיקדון

אחד החוקים שעדיין מתדיינים עליו בבית הפרלמנט, ושיצר סערה בקרב סוכנויות התיווך, הוא חוק חדש שצפוי להתקבל בקרוב – איסור על גבייה של דמי אדמיניסטרציה משוכרים. כיום, מקובל שסוכני תיווך גובים מדיירים חדשים עלות המכסה את הכנת חוזה השכירות והבדיקות הנדרשות לאישור ההיסטוריה של אותו הדייר. ההצעה החדשה היא לבטל את אפשרות הגבייה מהדיירים, מה שכמובן עלול לגרום לסוכנויות התיווך הפסדים רציניים. אך בעקבות זאת, הסוכנויות צפויות להשליך את העלויות על בעל הבית, בנוסף לעמלה שהוא משלם להן עבור ההשכרה. יחד עם זאת, החוק עשוי לכלול הגבלה על הסכומים שניתן לחייב דיירים בעבור נזקים שנגרמו לנכס בתקופה ההשכרה וגם הגבלה של סכום הפיקדון – עד לגובה של חמישה שבועות.

4) אפשרות לתבוע את בעל הבית: אם הבית לא ראוי למגורים

הצעת החוק המתייחסת לבתים הראויים למגורים תיכנס לתוקף ב-20 במרץ 2019. החוק יקבע כי בעלי בתים באנגליה יהיו מחוייבים לוודא שהנכסים שלהם מותאמים וראויים למגורי אדם, לאורך כל תקופת ההשכרה. אם בעל הבית יחרוג מהסטנדרטים הנדרשים למגורים, הדיירים יכולים לפנות לבית משפט נגדו. אומנם ההתאמה לסטנדרטים עלולה להוות הוצאה נוספת עבור בעלי הבתים, אך ההצעה הזו התקבלה בברכה על ידי גופים ובעלי בתים רבים כדי למנוע איכות ירודה ומסוכנת של נכסים מושכרים בממלכה.

5) עוד הוצאה לבעלי הבתים: הגדלת החיסכון באנרגיה

כ-200,000 בעלי בתים ייאלצו השנה לערוך שינויים בנכסים שלהם כדי להגדיל את החיסכון באנרגיה, בעלות ממוצעת של כ-£3,500. בעלי הבתים צריכים להחזיק באישור על מצב צריכת האנרגיה בנכס שלהם, שמתבסס על גודל הנכס, הבידוד, החלונות, מערכת החימום, המים והחשמל. כל אלה משוקללים לדירוג של רמת האנרגיה בנכס (Energy Performance Certificate).

כ-200,000 בעלי בתים ייאלצו השנה לערוך שינויים בנכסים שלהם כדי להגדיל את החיסכון באנרגיה, בעלות ממוצעת של כ-£3,500

6) עדיין על הפרק: חוזי שכירות לשלוש שנים

היו ניסיונות בעבר להציג חוזי שכירות ארוכים, לעומת החוזים הסטנדרטים כיום (לתקופה של 12 חודשים עם 6 חודשים שבירה). אך ניסיונות אלו לא התקדמו להצגת חוזה ארוך על ידי הממשלה. הנושא עדיין על הפרק וייתכן שיעלה שוב השנה בניסיון נוסף להציג חוזים לתקופה של שלוש שנים עם אפשרות לשבירה אחרי 6 חודשים. חוזים ארוכים יתרמו לתחושת השייכות של הדיירים בבתיהם וליציבות עבור בעלי הבתים, שכיום ברובם חותמים על חוזים של בין 6 ל-12 חודשים.

7) קיצור תהליכים: הקמת בית משפט לענייני דיור

בקרוב יוצגו פרטים נוספים על תוכנית הממשלה לפתוח בית משפט לענייני דיור במהלך השנה. בית המשפט הייעודי יתייחס לתיקים שבין בעלי בתים ודיירים כדי לקצר את התהליך כאשר ישנה אי-הסכמה בנוגע לענייני דיור. אחת הבעיות שהייתה לבעלי בתים בעבר להתמודד מול דיירים בעייתיים, היא הזמן שלוקח להוציא דייר באופן מסודר דרך בית משפט. המחלקה החדשה לענייני דיור צפויה להוות פתרון לבעיה זאת ולקצר באופן משמעותי את התהליך בפינוי דייר בעייתי.

8) זמין לציבור הרחב: מאגר מידע על בעלי בתים רשלנים

מאגר המידע, המציג רשימה של בעלי בתים רשלנים, שהורשעו בחריגה מהאחריות שלהם, הוצג כבר בשנה שעברה, אך הוא עדיין אינו פעיל וצפוי להתחיל להתעדכן רק בתחילת השנה הנוכחית. המאגר הוצג לראשונה ככזה שיהיה זמין לרשויות בלבד. אך דיונים נוספים הביאו להחלטה כי המאגר יהיה זמין גם לציבור הרחב.

9) בשורה מעודדת: ריביות נמוכות על משכנתאות לשם השכרה

לאחר שנים שבהן הבנקים הקשו על בדיקת יכולות ההחזר של בעלי הבתים, ישנו עכשיו מבחר גדול יותר של משכנתאות זמינות בריביות נמוכות יחסית, כתוצאה מתחרות בשוק המשכנתאות.

10) לסיום: מילה על שוק הנדל"ן בלונדון ובאנגליה

עננת הברקסיט נותרה כשהייתה וההשפעה החזקה ביותר נרשמת בלונדון והסביבה עם תנועה חלשה של קנייה ומכירה של נכסים באזור. יחד עם זאת, התקופה מייצרת אפשרויות למשקיעים לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים יותר, בעיקר כאשר שער המטבע חלש יחסית לתושבי חוץ. בצפון אנגליה, השוק נותר כשהיה ואף התחזק בערים כמו מנצ'סטר, ליברפול ועוד.

מאגר המידע המציג רשימה של בעלי בתים רשלנים יהיה זמין לציבור הרחב