משכנתאות למגורים

ישראלים רבים המגיעים ללונדון ומנסים לקבל משכנתא מוצאים לפעמים שהדרך ארוכה ורבת מכשולים. על מנת לאשר קבלת משכנתא הבנק בודק את הקריטריונים הבאים:

קריטריונים לקבלת משכנתא:

המעמד החוקי של הלקוח בבריטניהResidence Status : חלק מן הבנקים מלווים רק ללקוחות שהם אזרחים בריטים או לפחות ‘תושבים קבועים’ Permanent residents)) בבריטניה, ואולם כיום רבים מהם מלווים גם לאזרחי חוץ שבידיהם אשרת שהייה ממושכת, וחלקם מעניקים משכנתאות גם לאזרחי חוץ שאינם מתגוררים בבריטניה.

היסטוריית הלוואות ואשראי Credit History: לבנקים בבריטניה יש מערכת ממוחשבת המקלידה כל הלוואה, פעולות בכרטיס אשראי והתחייבויות כספיות אחרות. המערכת הוקמה עי הבנקים על מנת למנוע מתן הלוואות לאנשים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם הכספיות. בכל פעם שהלקוח מבקש הלוואה, שם המלווה מודפס בדוח האישי שלו (ולא משנה אם זו אושרה או נדחתה בסופו של דבר) וכך נוצר דוח מצטבר המקנה ללקוח נקודות זכות או נקודות חובה. נקודות החובה נוצרות בין השאר גם עקב איחור בתשלומים.

יכולת החזר החוב Affordability: הבנק מבקש לדעת שהלקוח יכול לעמוד בתשלום ההלוואה ולפיכך נבדקת הכנסתו בתקופה האחרונה. שכירים נדרשים להמציא שלושה תלושי משכורות אחרונים, בצרוף תיעוד הפעילות בחשבונות הבנק שלהם בחודשים האחרונים. עצמאים נדרשים להמציא דוח רווח/הפסד בשלוש השנים האחרונות וכן מכתב מרואה חשבון המאשר שהלקוח משלם מס הכנסה בבריטניה ויכול לעמוד בתשלומים החודשיים. הבנקים לוקחים בחשבון שהדוח של חברות רבות מראה הפסד לצורך מס או שמרכיב המזומנים גבוה ולכן המשכורת נמוכה. לפיכך מכתב מרואה החשבון של החברה חשוב ביותר שכן הוא נותן להם תמונה של פעילות החברה. המכתב נשמר בבנק ואינו מועבר לרשויות מס הכנסה.

חישוב גובה ההלוואה: הלווה יתבקש להראות שיש בידו כספים זמינים בשיעור של לפחות 5% – 10% מערך הנכס, ואת השאר יוכל לקבל כמשכנתא. גובה ההלוואה שיקבל הלקוח מחושב עי הכפלה של המשכורות השנתיות של שני בני הזוג ב- 2.75 עד 3.5 (תלוי בבנק המלווה). לדוגמא: על מנת לקבל הלוואה של 100,000 לישט, סכום ההכנסה השנתית של שני בני הזוג צריך להיות בין 28,500 ל- 36,300 לישט לפחות.

החזר המשכנתא:

החזר ההלוואה יכול להתבצע בשתי דרכים:

Repayment: התשלום החודשי מורכב מריבית בתוספת חלק מהקרן.

Interest Only: התשלום לבנק כולל ריבית חודשית בלבד. בנוסף, מתחייב הלקוח להפקיד כספים בתוכנית חיסכון המיועדת לפירעון הקרן (Endowment) בתום התקופה שנקבעה מראש.

בעקבות תלונות רבות מצד הציבור על תוכניות חסכון Endowment)) שלא הצליחו להשיג תשואה מספיקה לפרוע את המשכנתא, מעדיף היום הצבור בבריטניה את תוכני ה- Repayment. ואולם מומלץ לנתח כל מקרה לגופו של עניין ולא להחליט בצורה כללית.

חלק מן הבנקים מחייבים את הלווה לרכוש פוליסת ביטוח חיים לפחות בגובה המשכנתא על מנת להבטיח את החזר המשכנתא גם במקרה של מחלה ממושכת או מוות.

חישוב הריבית על המשכנתא:

הבנקים בדרך כלל יציעו ללקוח משכנתא שההחזר שלה מבוסס על אחת או יותר מן הריביות המפורטות להלן:

הריבית הבסיסית של הבנק המרכזי Bank of England Base Rate ריבית זו נעה בשנים האחרונות בין 4% ל-6%, וההשתנות שלה מושפעת מן המצב הכללי של המשק ושוק הדירות.

ריבית משתנה Variable Interest Rate: הבנקים מוסיפים 1% – % 1.5 לריבית הבסיסית של הבנק המרכזי ותוספת זו הנה עיקר הרווח של הבנק.

ריבית מופחתת Discounted Rate: זוהי הנחה שהבנק מעניק ללקוחותיו על הריבית המשתנה שהוא גובה. הנחה זו בדכ ניתנת לתקופה מוגבלת. ריבית זו יכולה לעלות או לרדת בהתאם לתנודות הריבית המשתנה.

ריבית קבועה Fixed Rate: אחוז הריבית נקבע לתקופה נתונה מראש ולא ישתנה גם אם ישתנה המצב הכלכלי.

ריבית גג Capped Rate: זוהי ריבית היכולה לרדת אך איך אינה יכולה לעלות.

ריבית עוקבת Tracker Base Rate: ריבית המושפעת מהשינויים של הבנק המרכזי. היא יכולה לעלות או לרדת בהתאם למתרחש בשוק.

מאמרים קשורים

מבקרים בלונדון

לא מספקים מטענים ניידים ליהודים

בלייר: הוסר המצור היבשתי על עזה

מחאת הפרות על מחירי החלב

חשוב לציין כאן כי בניגוד לישראל, המשכנתאות בבריטניה אינן צמודות למדד המחירים.

סקר שווקים:

סקר שווקים כרוך בזמן ולעתים בכסף, אך אין ספק שכדאי לבצעו ואפילו אם יש לך כבר משכנתא, שכן הבנקים מציעים מדי פעם תכניות חדשות שיכולות להיות זולות יותר או מתאימות יותר למצבך. חשוב מאד לשים לב לאותיות הקטנות!!…. ברוב העסקאות הבנק מצהיר על אחוז הריבית שהוא מחייב, וככל שהאחוז נמוך ההצעה נראית יותר כדאית. ואולם אליה וקוץ בה: אחוז הריבית הראשונית אומנם נמוך אך עולה לאחר כשנה, והקנסות במידה וההלוואה נפרעת בטרם זמנה – גבוהים. חשוב לוודא מה מצפה לך בתום ‘ירח הדבש’ – כלומר תקופת התשלומים הראשונית..…

סקירת אתרי אינטרנט: כאשר מבצעים סקר שווקים באינטרנט, רבים מקלידים את פרטיהם בהנחה שהמידע נשאר חסוי. נכון אומנם, שהבנק לא מעביר את המידע לבנקים אחרים, אך בכל פעם שהפרטים מוקלדים ונשלחים, הבנק מתייחס לכך כאל בקשה למשכנתא וכולל אותה בדוח האישי של הלקוח. התוצאה היא שבדוח מצטבר מספר רב של ‘בקשות’ וישנם בנקים אשר עקב כך יקשו על הלקוח לקבל משכנתא, ולא משנה מה מצבו הפיננסי. האינטרנט היא דרך טובה למציאת אינפורמציה ואולם רצוי להגביל את החיפוש לאתרים שאינם מחייבים את הלקוח לתת מידע מפורט.

יועצי משכנתאות:

לסיכום, הנושא מורכב מאד, ולכן מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות. רוב היועצים משתמשים בתוכנת מחשב המעודכנת יומיומית, וכוללת את כל ההלוואות העכשוויות בשוק. הם אומנם מחייבים בתשלום אך יכולים לחסוך מהלקוח טעויות יקרות ועגמת נפש.

—————————————————————————————

דפי המידע הינם יוזמה משותפת של ארגון הגג של יהדות בריטניה ועלנודון.נט.

© כל הזכויות שמורות