בשנים האחרונות אנו עדים למפעלי שימור של רחובות שלמים בתל אביב הישנה: מנווה צדק דרך שדרות רוטשילד כולל הרחובות הסובבים – ועד צפון העיר הישן. לאחרונה, שינתה העירייה כמה מחוקי הבנייה האזוריים המאפשרים לנצל גגות בנינים קיימים (אשר הזכות עליהם בטאבו מתחלקת בין כל הדיירים או בין דיירי הקומה העליונה), להרחיב את הבניין בתוספת קומה או שתיים נוספות כולל דירת פנטהאוז יוקרתית עם נוף לים גורם אטרקטיבי לישראלים שחושבים לחזור לארץ.
תוכנית ס היא תוכנית מתאר מקומית חלקית המאפשרת בנית דירת גג בשטח של 150 מר על בנינים בני שתיים שלוש קומות בשטח שבין קו נחל הירקון בצפון ועד שכונת פלורנטין בדרום. לעומתה תוכניות לב העיר חלות על בתים שנבנו בשנות ה-30 (בתי הבאוהאוס). אלו הם בתים בני שלוש קומות, ושלרוב נוספה להם קומת גג בשנות ה-50 או ה-60. אלו הם בתים ייחודיים ואירופאים בחזותם, ללא גינה קידמית המקובלת בבניה הישראלית המוקדמת. בתים אלו ניצבים על עמודים המאפשרים קומת חניה. תוכנית לב העיר מאפשרת את הרחבת הבניה עד לחמש קומות, אולם יש לזכור שרוב הבתים האלה כפופים לתקנות שימור קפדניות. בבניינים בהם קיימת כבר קומת פנטהאוז, הוקלו באחרונה התקנות המאפשרות הרחבת בנייה. יוצא ש- 23 מר שטח בנוי (ולא יותר מ- 50 אחוז משטח הגג) – מה שהיה מקובל עד כה – כמעט והוכפל ל-40 מר (יותר מ- 65 אחוזים משטח הגג).
רוכשי נדלן בעלי אמצעים יעדיפו, בדכ, פיתוח בניין קיים בתוספת שתיים שלוש קומות על פני רכישת דירות חדשות באזורי התפר בין תא לגוש דן. תא מלאה בפרסומים בלתי רשמיים על גגות למכירה וזכויות בנייה על גגות אלו מוצעות בכסף או בתמורה לשיפוץ כולל של הבניין לרווחת הדיירים הקיימים; שיפוץ יסודות הבניין והתאמתם לסטנדרטים מודרניים (כולל עמידות בפני רעידות אדמה), הוספת מעלית, שיפוץ אלמנטים לשימור וכו’.
לא רק יזמים, אלא גם משקיעים פרטיים מתעניינים. הם ממנים את הבנייה תוך החזרת ההשקעה במכירת שש עד שמונה הדירות שנוספו, ומשאירים את הפנטהאוז לעצמם. מכירת הדירות החדשות לא מתגלה לרוב כמשימה קשה בהיותן דירות חדשות בבנין משופץ בלב תל אביב בהחלט מיצרך נדיר ומבוקש.
למרות שתקנות אלו שונו והוקלו ולכאורה מתאפשר מיקסום הנכס הנדלני – העברת התוכניות וקבלת האישורים הם עדיין מסע בירוקרטי מפרך. מומלץ בכל מקרה לא לפתוח בו ללא ליווי צמוד של עורך-דין המתמחה בנדלן, אדריכל ומהנדס. יש לבצע בשלבים ההתחלתיים בדיקה ראשונית לזכאות המבנה למימוש התקנות לבניה על הגג, וכן אילו תקנות עוקבות יושפעו מהוספת קומות, כמו: חובת התקנת מעלית, שיפוץ יסודות, התקנת ממדים או הוספת מקומות חניה לשימוש הדיירים הנוספים – זאת כדי להעריך את התקציב שיידרש. יש לזכור כי מכירת זכויות הגג למשקיע או לקבלן לא בהכרח דורשת הסכמת כל הדיירים בבנין, אולם ביצוע העבודות מחייבת את הסכמת כולם ב-100 אחוז. בנוסף, ביצוע פרוייקט כזה כרוך בתשלום היטל השבחה לרשויות, מס שבח למדינה, ואגרות שונות לשירותי הביוב וכיבוי האש. גובה המיסים ייקבע לפי סוג הנכס.
מאמרים קשורים
למרות מורכבות פרוייקט כזה – התגמול הכלכלי בין אם להשקעה או לשימוש אישי, סביר שיתגלה בסופו של דבר כמשתלם.
