החוקים העוסקים בנושאים אלו מעוגנים בלקט הגבלות והקלות משפטיות המכונות זיקות הנאה על מקרקעין (Permissive and Restrictive Land Covenants and Easements). תחת לקט זכויות אלו ניתן למצוא תחומים שכיחים העולים כמעט בכל התנהלות של פרוייקט בנייה.
זכויות מעבר (Right of Way), מתייחסות לדרך, לשביל, לחצר וכיוב אשר בבעלות אחרת, פרטית או ציבורית. לבעל נכס אסור להניח כמובן מאליו כי זכותו להשתמש באזור כזה אפילו אם השימוש בו בעבר נעשה ללא הפרעה. ככלל, השימוש במעבר כזה צריך להיות מעוגן בחוזה. כמובן ששימוש קודם ללא הפרעה יכול לשמש כתקדים לעיגון השימוש באופן חוקי. לדוגמא: בנין משרדים עבר שיפוץ ובמהלכו נבנתה תוספת עד קו החלקה. במסגרת חוקי ההגנה מאש חויב בעל הבניין לאפשר בריחה מקומת הקרקע אל מאחורי המבנה, אולם שם היה מגרש החניה של הפאב השכן. חוזה Right of Way נחתם בין השכנים לאפשר לבאי המשרד לברוח אל תוך מגרש החניה בזמן חירום.
זכויות לאור ולאוויר (Right of Light and Fresh Air) מגבילות בדכ בנייה חדשה, בין אם זה בניין שלם או תוספת בנייה. הקביעה נעשית לאחר בחינה מדעית של מידת החסימה הפוטנציאלית לאור שמש וההנאה מהאוויר החופשי ללא מאסת בנייה בתוכו לחלקות שכנות. כך לדוגמא, קומת מרתף בבנין בן ארבע קומות בקילבורן, בה רצה בעל הבית לבנות דירת שני חדרים באמצעות פתיחת חלונות לחצרות צדדיים נבחנה במדדים לזכות לאור שמש ואוויר צח שתספק הדירה העתידית לדייריה הפוטנציאליים. כאשר נמצא שהדירה לא תעמוד בתקן הקבוע בחוק, נדחתה בקשת בעל הנכס לאישור בניה מתאים.
זכויות לתמיכה (Right of Support) קובעות את הזכות הבסיסית של בעל אדמה להמשיך ליהנות מהנכס שברשותו, כך שבעל נכס שכן לא יכול לבצע שום פעולה, כגון: בניה, הריסה, כריתת עצים וכדומה – אשר עלולה לפגוע ביציבות האדמה שברשותו. לדוגמא, בקשת בעל דירת גן בהמפסטד לכרות עץ גדול שבגינתו נדחתה על הסף כאשר התברר כי כריתת עץ זה תגרום לשקיעת יסודות הקיר החיצוני של תוספת הבניה שבנה שכנו חמש שנים קודם לכן.
ישנם תחומים נוספים, פחות שכיחים – וצר המקום מלהכילם – אולם חשוב לדעת כי ההגבלות וההקלות מקושרות לרוב לשטר המכר של הנכס. הן מלוות אותו לאורך שנים ולעיתים נוכחותן הינה היסטורית ולא רלוונטית לזמנים מודרניים. נספחים אלו לשטר המכירה יכולים לפעמים להוות מכשול בפיתוח נכס וניתן לבדוק ולהבהיר את קיומם בשלב הקניה. כמו כן, כשמחליטים על פיתוח נכס, יש לבצע מחקר מקיף לצרכים בעיגון הזכויות או התרת איסורים קיימים לפני קביעת אסטרטגית הפיתוח ופנייה לקבלת אישורי בנייה. הליכים משפטיים הכרוכים בעיגון או התרה הינם יקרים ובמקרים מסובכים אף עלולים להיות ארוכים ומעכבים. אולם, ברוב המקרים, הצלחתם מהווה גורם מכריע בהחלטה על פיתוח הנכס – ובסופו של דבר, לפיתוח מוצלח בעל תשואה כלכלית הולמת.
*הכותבת היא אדריכלית במשרד Liquid Architecture + Design, בקמדן טאון, העוסק במגוון שירותי אדריכלות ועיצוב פנים.
988 07931-741 / 1866 020-7871
manuela@liquidarchitecture.co.uk
