פעם שלישית, נמכר!

מצב זה, יחד עם האמון שנותנים משקיעים נזילים בשוק הנדלן הבריטי, ומיעוט אלטרנטיבות השקעה עם תשואה הולמת, יוצרים זירת מפגש מעניינת ומרתקת עם שיעורי הצלחה גבוהים במיוחד.

יעילות השיטה, שקיפות המידע ומהירות הליך המכירה הופכים אותה למוצלחת ולעיתים עדיפה ביחס לשיטה המסורתית (באמצעות סוכנות תיווך), שבה תהליך המכירה מורכב ויכול להימשך גם מספר חודשים כאשר במכירה פומבית העיסקה מחליפה ידיים (exchange) בהישמע נקישת הפטיש והחוזה מחייב מיידית. גם מועד קבלת התמורה נע בפירקי זמן קצרים במיוחד בין 30-40 יום (completion).

היקף העסקאות במכירה פומבית אחת יכול לנוע בין 30-40 מיליון פאונד עם שיעורי הצלחה של כ-85%. לאור זאת, בתי מכירות פומביות משקיעים מאמצים רבים בכדי להגיע למספר רב של מתעניינים ושחקנים, אשר יתורגמו לאחוזי הצלחה גבוהים, וזאת באמצעות פרסום מאסיבי במדיה, פרסום קטלוגים, מודפסים ואלקטרונים.

מבחינת המוכר הפוטנציאלי, כדאי לבחון מספר בתי מכירות פומביות על פי התמחותם בעסקאות ועל פי האזור הגיאוגרפי הרלבנטי. כחלק מהשירות, בית המכירה מבצע הערכת שווי ומסייע בקביעת מחיר המינימום (Guide price) להשגת התוצאה הטובה ביותר במכירה. המוכר יגדיר מראש עם בית המכירה מהי העמלה (commission), שתשולם גם במקרה של אי מכירה, שכוללת את כל העלויות הכרוכות בהכנת החומר הפרסומי, קטלוגים, ומידע משפטי למשתתפים. יש להציג לציבור, בערך כ-3 שבועות לפני המכירה, את כל החומר החוזי והמשפטי וכן הערכות שמאי, אישורים לתכנון ובניה וכיוב’.

מבחינת הקונה הפוטנציאלי, מומלץ להשתתף כצופים במספר מכירות בטרם נכנסים לזירה ממש, כדי ללמוד איך כדאי ‘לשחק את המשחק’. חשוב לזכור כי יחד עם ההזדמנות הממשית לקנות ‘מציאות’, חבוי סיכון של טעויות כואבות. כמו שציינו, העיסקה מחליפה ידיים במהירות ומשולמת מקדמה של 10% (deposit) ביום הזכייה, ללא אפשרות חזרה, ואין מקום לטעויות.

הכנה מקדימה טובה ומקצועית כוללת ביקור בנכס עם קבלן שיפוצים או אדריכל, בכדי לאמוד את ההשקעה הנוספת בנכס, בחינת האזור, רמת המחירים, אופי האוכלוסייה ודרכי גישה וכן סיוע משפטי מעוד הבקיא בתחום ומוודא כי החוזה הוא סביר, מקובל ואין הגבלות מיוחדות. מימון בנקאי, הנדרש ברוב המקרים להשלמת מחיר העיסקה, מחייב עבודת הכנה הכוללת הגשת בקשה למימון והמצאת מסמכים תומכים, ולכן כדאי להשתתף במכירה רק כאשר בידי

הקונה מסמך התחייבות מהמוסד המממן.

חשוב לקונה להגדיר לעצמו, לפני שלב המכירה, את מחיר ההצעה המקסימלי שהוא מוכן להשקיע, כיוון שזירת המכירה מכילה מתחרים עם יכולות שונות, יחד עם האווירה והאדרנלין באולם, שעלולים לבסוף להוביל למחיר הגבוה ממה שמתוכנן היה להוציא.

לסיום, יש לזכור כי במידה ולא הייתה הצלחה במכירה הפומבית, עלויות הבדיקה, עורכי דין וכו’, העלולים להצטבר לכמה מאות פאונדים, הלכו לטמיון, אולם מנגד – במקרה של הצלחה חבוי רווח של כ-15-20% ביחס לשווי השוק של העסקה.

דוגמאות לחברות המקיימות מכירות פומביות של נדלן למגורים: Allsop, Andrews & Robertson, Savills, Barnard Marcus