עסקאות נדל”ן הן מורכבות וכרוכות בשיקולים פיננסיים ומשפטיים. כל עסקה מחייבת ייעוץ של מספר גורמים ואנשי מקצוע,כמו עו”ד, מתווך, שמאי מקרקעין ויועץ מס, הבקיאים בתחום המקרקעין לסוגיו. בשנים האחרונות רווחת ההנחה כי בישראל שוק הנדל”ן רותח, וזאת בשל עלייה במחירי דירות במרבית הערים ביותר מ-15% אחוזים (ישנם נכסים שעלו אף יותר, בעיקר בתל אביב).
מאחר, וההליך יקר ומחייב היכרות עם סוגי המס השונים והמאפיינים הייחודיים במגזרים השונים, טיפול נכון ומקצועי יכול להביא להפחתת החיובים, המיסים והיטלי ההשבחה מול כל הגורמים, דבר שיכול לחסוך לעיתים מאות אלפי שקלים.
שתי הסיבות העיקריות המשפיעות על מצב השוק
האחת – מנהל מקרקעי ישראל או בשמו החדש רמ”י (רשות) בהיותה בעלת הקרקע ושליטה בהתאם לחוק מקרקעי ישראל בכ- 92% מקרקעות ישראל, מהווה גורם מרכזי בשחרור קרקע לבניה ובעיקר למגורים אך לא רק. בפועל רמ”י כגוף מונופוליסטי במרבית המקרים מציע את הנכסים בשיטת המכרז ובוחר את ההצעה הגבוהה ביותר לכל סוגי היעדים והשימושים בקרקע, כגון: מגורים לבנייה רוויה, צמודי קרקע, אזורי תעשיה ומבני ציבור.
השנייה – בשנים האחרונות הריביות והאינפלציה היו נמוכות והיוו גורם שדרבן את כלל השוק ללקיחת אשראי זול לרכישת קרקע ע”י יזמי נדל”ן וקבלני בנייה, משקיעים והציבור הרחב, ושתרם להגברת רכישת דירות ואף באזורי תעשייה לקרקע בשימוש למשרדים, ומרכזים לוגיסטיים (אחסנה).
מרכיבים נוספים שיש להם השפעה על שוק המקרקעין
כמות יחידות הדיור – מושפעים מקצב גידול האוכלוסייה בכל המגזרים וקצב גידול בקליטת עולים.
הלכי תכנון ובקרה – המלווים בתשלומים גבוהים לכל הרשויות, בראשם תשלומי מס רכישה/שבח לרשות המיסים ולרמ”י בגין היטלי השבחה ברשויות באמצעות הוועדות המקומיות.
רכישת מקרקעין – ריבית נמוכה בשילוב גישה מקומית להעדפת אחזקת נכס בבעלות, הוביל לעלייה בביקוש לרכישת דירות וקרקע כחלק מתמהיל ההשקעה לפרטיים ולמשפחות וכחלק מהרחבת תיק ההשקעות שלהם.
גורם מרכזי לעלייה במחירי הנדל”ן – המדינה באמצעות רמ”י ומשרדי הממשלה השונים התרכזו בהגרלות ומכרזים לבנייה רוויה בסגנון מחיר למשתכן ודומיו, ומכירת קרקעות למרבה במחיר לעיתים על חשבון תכנון וניהול המרחב הציבורי ושימת דגש רב על מספר יחידות הדיוור ופחות לעניין התשתיות.
המגזרים העיקריים המשפעים על שוק המקרקעין
המגזר העירוני – מאופיין ברוב ערי מרכז הארץ והערים הגדולות חיפה וירושלים, בהליך של “התחדשות עירונית” או בפשטות ( תכנית מתאר ארצית – תמ”‘א 38, על תיקוניה השונים).
בישראל יש מגבלה של עתודות הקרקע והן אוזלות ובחלק ניכר של הערים ישנם אזורים רבים בהם מבני המגורים הוותיקים,שניבנו בשנות ה- 50 – 70 של המאה הקודמת נבנו ברמת בנייה ישנה שמחייבת מענה לשיפור וחיזוק. ולכן נבחרה הדרך היעילה ביותר של פינוי ו/או עיבוי הבנייה הישנה לחדשה/מחודשת, בתוספת שטחי בנייה וקומות במבני מגורים חדשים.
גם המגזר הכפרי עבר שינוי. במושבים, משנות ה-90 קיים נוהל הרחבה מחוץ לשטח הנחלות באופן בו הן יישארו בתחום שטח המושב בשכונות הרחבה נפרדות. החל משנת 2018 יכולים בעלי הנחלות (בעלי הזכויות) לקבל זכות קניינית בקרקע ולשדרג את מעמדם “כחוכר לדורות”, באמצעות חתימה על הסכם ישיר הנרשם בסוף התהליך בלשכת רישום מקרקעין בדומה למגזר העירוני.
גם הקיבוצים עברו הליך ההפרטה שהשפיע על זכות הקניין לכל בית אב מאז שנת 2000. מדובר בהפך רעיוני שבו השיוך מאפשר לכל בית אב שימוש במגרשו וביתו באופן פרטי. בפועל, נכס מקרקעין שיועבר על שמו מרמ”י ללשכת רישום מקרקעין.
מגמות עכשוויות בשוק המקרקעין בישראל
עליית המחירים והחשש ממיתון בעולם – משפיעים גם על השוק הישראלי וכתוצאה מכך הובילו להגדלת ריבית הפריים,הנטל על וההשפעה על נוטלי המשכנתאות ועל החברות בבואן לשקול לקיחת אשראי עסקי לפיתוח יזמות נדל”ן.
חוק המטרו במרחב גוש דן וביטולה של תכנית תמ”א/38 על תיקוניה, הגדלת מס רכישה, צינון השוק למשקיעים בדירות,הגדלה ניכרת במדדי תשומות הבנייה והסלילה, וצמצום משך הזמן בהליכי תכנון וקביעת מדיניות.
מדינת ישראל הינה מדינה מוטת לאחזקת נדל”ן וחובות אזרחיה והעסקים לבנקים בגין אשראי משכנתאות הוא מהגבוהים בעולם. אולם בחודשיים האחרונים יש האטה בעליית המחירים, ירידה באחוז לוקחי המשכנתאות ועצירה של עסקאות מכירת נכסים.
העובדה שבמדינת ישראל עדיין יש אפשרות למתנה והעברת נכסי נדל”ן לדורות הבאים בירושה ללא מיסוי הוא מצב שעלול להשתנות בחמש שנים הבאות לאור רצון המדינה להגדיל את מקורות ההכנסה ממיסים ולהתאים את עצמה למצב הקיים בכל העולם. לכן כל פעולה הקשורה בנכס מקרקעין, מחייבת מתווה תכנוני מראש.
“סוף מעשה – במחשבה קניינית תחילה”
הפעילות הבינלאומית הרחבה שלנו וההבנה שלנו של עולם העסקים, הטכנולוגיה, הבנקאות, ההשקעות, המיסוי והמשפט מאפשר לנו לתת ללקוחותינו, למשפחותיהם ולעסקים שלהם את היכולת להסתכל על התמונה המלאה ולהבין שהכל קשור ויש השפעה על חייהם, הרצונות, המטרות והשאיפות שלהם בהווה ובעתיד. בשורה התחתונה: כדי לשמור על המשפחה,ההון והנכסים צריך למצוא את מי שיכול לכוון וגם לתת ביטחון שזה נעשה לטובתנו.
המהות של הפעילות שלנו בוולת’רוק UK היא להיות איש אמונם של לקוחותינו; לכוון ולמצוא את האפשרויות הנכונות המתאימות לצרכים של כל משפחה ובפועל ליצור סביבה שתשמור על הנכסים הפיננסים המשפחתיים על ידי ניהול נכון של תכנון מס מותאם. הגנה משפטית וניהול פיננסי מובילים יאפשרו למשפחה ולעסק להרוויח ולצמוח ובעיקר לשמור על ההון שנצבר.
בסוף היום אנחנו ישראלים, והפעילות הגלובאלית שלנו מאפשרת ללקוחותינו גישה להשקעות ושירותים שאין להם יכולת להגיע אליה, ובכלל זה היכולת שלנו לתת לישראלים שחיים בחו”ל, ובפרט בלונדון, מעטפת מקיפה של מענה מקומי עם שמירה על האינטרסים והנכסים שנותרו בישראל.
בנוסף לכך יש לנו את הרצון והיכולת לשמש גשר לקהילה היהודית והישראלית ולהביא מוצרים פיננסים בינלאומיים מובילים שלא בהכרח נותני השירותים המוקמים מודעים אליהם ומאפשרים ללקוחותינו את המעטפת המשלימה.
היתרון שלנו הוא ביכולת שלנו לתת למשפחה ולעסק את המענה בראייה כוללת בכל מקום, בכל שפה ובכל שלב בחיים.
משה פרל: מנהל פעילות UK ושמאי מומחה.
נייד : 972-050-6617377+
מנכ”ל : יובל אייזנברג.
נייד : 972-50-2036167+
משרדי החברה: Portman Square London, וולת’רוק UK
טלפון : 972-3-3-752-750+
