אם נסעתם לפני כמה שנים באדג’וור רואד או בווייטצ’אפל רואד, בטח ראיתם את השלט “הבנק האיסלאמי של בריטניה” (מאז שנרכש ב-2014 הבנק כבר נקרא “אל רייאן”). “למה בנק צריך להיות משויך לאיזושהי דת?”, בטח תהיתם. הנה אחת הסיבות; כשמדובר במשכנתא, וגם בעניינים כספיים אחרים, אנחנו תופשים את הריבית כדבר מובן מאליו. אבל באיסלאם חל איסור על הלוואה בריבית, ובכל זאת מוסלמים אדוקים יכולים לרכוש בתים בבריטניה. איך הם עושים זאת? בריטניה מכבדת את חוקי השריעה בעניין זה, על ידי התאמת אופני תשלום מיוחדים לרכישת נדל”ן במסגרת “מימון איסלאמי”. אגב, לפי ההלכה, גם ביהדות יש איסור דומה, אבל הלוואה בריבית מתאפשרת על ידי דרך עקיפה הנקראת “היתר עסקה”.
“מוצרים פיננסיים אלה פותחו כך שהם נמצאים במסגרת הרגולטורית והמשפטית של וויילס ואנגליה, ואינם מציגים מושג חדש בתנאי רישום המקרקעין”, כך נכתב במדריך המוקדש לנושא המימון האיסלאמי, שפורסם במרשם המקרקעין הבריטי. המדריך עוסק בנושא באופן כללי (לאו דווקא בהקשר לבנק הספציפי שמוזכר בתחילת הכתבה) ומפרט את שלוש האפשרויות העיקריות בתחום ועוד אחת נוספת הקשורה בעיקר לנדל”ן מסחרי. הנה הן:
1. איג’ארה ווה איקטינה – Ijara wa Iqtina
חוזה זה מאפשר תקופת חכירה של נכס, שבסופה הבעלות עליו תעבור ללקוח. איך זה נעשה? הלקוח בוחר את הנכס, הבנק רוכש אותו ואז מחכיר אותו ללקוח. החכירה תהיה בדרך כלל למשך זמן ארוך, כדי לאפשר רישום במרשם המקרקעין. הלקוח משלם תשלומי משכנתא מדי חודש, שהם בעצם מעין דמי שכירות קבועים, שמאפשרים לבנק לקבל בחזרה את הסכום שניתן ללקוח בתוספת רווח כלשהו. הבנק מתחייב בפני הלקוח להעביר את הבעלות על הנכס בתום התקופה או עם סיום ההסדר. חוזה כזה יכול להתאים למי שמעוניין לרכוש בית וגם לבעלי בתים שכבר משלמים משכנתא.
2. דימינישינג מושאראקה – Diminishing Musharaka
זהו הסכם שותפות, שבו הצדדים מסכימים לשלם אחוזים מסוימים לרכישת הבית. בדרך כלל, מדובר בלקוח שמעוניין לרכוש בית ואין לו הון גבוה מספיק. בנסיבות אלה, הבנק עשוי, למשל, לשלם 80% ממחיר הרכישה, והלקוח ישלם את ה-20% הנותרים. מבחינה משפטית, הנכס מועבר על שם הבנק, ואז הבנק מחכיר את הנכס ללקוח. הבנק נותן מלכתחילה התחייבות להעביר את הנכס ללקוח בתום התקופה או בסיום ההסכם. לאחר הרכישה, הלקוח עובר לגור בנכס ומשלם דמי שכירות לבנק על שימוש ב-80% ממניותיו בנכס. בנוסף לשכירות, הלקוח קונה לאורך זמן את חלקו של הבנק והופך בסופו של דבר לבעליו. ההסכם הזה נקרא “מופחת” (Diminishing) כי דמי השכירות לבנק הולכים ומצטמצמים בהתאם לשיעור הבעלות בנכס. גם חוזה כזה יכול להתאים למי שמעוניין לרכוש בית וגם לבעלי בתים שכבר משלמים משכנתא. ראו את התרשים הבא כדוגמה:
3. מוראבהא – Murabaha
לפי האפשרות הזו, מוכר הנכס מצהיר מראש במפורש מהו מחיר הנכס ומהי התוספת שיש להוסיף למחיר. זאת אומרת שכדי ליישם משכנתא כזו, הבנק קונה מהמוכר את הנכס לפי המחיר המוסכם ומיד מוכר אותו ללקוח עם התוספת. לכן, לא מדובר בהלוואה, אלא במכירה של הנכס תמורת תשלום גבוה יותר (לדוגמה, 110% מערך הנכס המקורי). כך הלקוח ישלם על הנכס בתשלומים הפרוסים על פני מספר שנים, וימשכן אותו לבנק כדי להבטיח את התשלומים העתידיים. ראו את התרשים הבא כדוגמה:
4. סוקוק אל איג’ארה (Sukuk al Ijara)
“סוקוק” הן איגרות חוב איסלאמיות. אבל במקום הלוואה בריבית, איגרות החוב בעצם מהוות בעלות חלקית על הנכס. אפשרות זו מתאימה לעסקאות נדל”ן גדולות, כמו מרכזי קניות, בתי מלון או תיקי נכסים. בהסדר כזה, הלקוח ימכור את הנכס למשקיע (בנק לדוגמה) או לחברה ייעודית שתקום במיוחד (Special Purchase Vehicle). לאחר מכן, הבנק או החברה הייעודית יחכירו את הנכס ללקוח. הלקוח ישלם שכירות ואז יונפקו “סוקוק” למשקיעים, שיקבלו הכנסה על בסיס הנכס. עם סיום ההסדר, הבנק מעביר את הנכס בחזרה ללקוח. הסדרים כאלה פטורים ממס בולים ומס שבח.
לשם המחשה, חברה א’ מעוניינת ב-100 מיליון פאונד לשם הרחבת עסקיה, אז היא מוכרת קרקע בשווי של 100 מיליון פאונד לחברה ייעודית ומבטיחה לקנות ממנה בחזרה את הקרקע אחרי עשור. החברה הייעודית מנפיקה “סוקוק” של עשר שנים למשקיעים ומחכירה את הקרקע בחזרה לתקופה של עשר שנים תמורת 12 מיליון פאונד בשנה. מבחינת חברה א’, זו דרך שבה היא יכולים לגייס הון. מבחינת החברה הייעודית, ה”סוקוק” הוא סוג של השקעה באג”ח, שבה ההון הראשוני נפרע יחד עם תשואה מההשכרה (שאינה ריבית…). ראו את התרשים הבא כדוגמה:
מה השיקול הכלכלי של בריטניה?
שוק ה”סוקוק” הוא מרכיב מרכזי במערכת הפיננסית האיסלאמית. נראה שלונדון מנסה למצב את עצמה כמרכז עולמי למימון איסלאמי, במטרה למשוך עסקים ממדינות המזרח התיכון ודרום-מזרח אסיה. בשנת 2014, בריטניה הפכה למדינה הלא-מוסלמית הראשונה שהנפיקה “סוקוק” בשווי 200 מיליון פאונד. ובחודש פברואר האחרון, בנק “אל רייאן” הפך לבנק הראשון בעולם שהנפיק “סוקוק” במדינה לא-מוסלמית בשווי של 250 מיליון פאונד. בנוסף, על פי ידיעה של רויטרס מתחילת החודש, בנק אנגליה מתכנן להציע אפשרויות נוספות תואמות שריעה, מעבר לבנקים האיסלאמיים הקיימים, כדי להגביר את הביקוש. מוסדות פיננסיים כאלה עשויים לכלול חברות משכנתא איסלאמיות, חברות ביטוח איסלאמיות וחברות ליסינג איסלאמיות.
- משיקולי נוחות, הכתבה כתובה בלשון זכר.
